20xx年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法真題(參考版)
2024-08-15 08:29本頁面
【正文】 （12分）9。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/ ㎡（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，%，投資利潤率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程，不得分。（ ）15．在實際估價中，應(yīng)進(jìn)行估價方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。（ ?。?3．在運用移動平均琺預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的同期長度進(jìn)行移動平均。（ ?。?1．成本法是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用來評估局部房地產(chǎn)的價格。（ ）9．某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，則該宗房地產(chǎn)的價格為25萬元。（ ）7．在市場法估價中，當(dāng)有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最相似，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。（ ）6．市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。（ ?。?．甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋?，甲土地單價為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元/㎡， 容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報酬率為6%） （ ?。?．在使用交通時間距離時，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時段來測量。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1．對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補償目的而進(jìn)行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。A．實物構(gòu)成范圍B．權(quán)益范圍C．空間范圍D．時間范圍E．髟響范圍三、判斷題（共15題，每題1分。A．利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元/m2B．利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8826元/m2 C．利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價格為7438元/m2 D．利用平均發(fā)展速度法預(yù)測2010年的價格為7438元/m2 E．無法利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8873元/m214．運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價對應(yīng)的（ ）。A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B．待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費C．續(xù)建開發(fā)成本D．銷售費用E．銷售稅金13．根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。A．建筑高度B．建筑結(jié)構(gòu)C．容積率D．土地使用權(quán)來源E．土地用途 11．某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（ ）。A．該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B．該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C．該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元D．該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元E．該房地產(chǎn)不存在名義價格5．關(guān)于投資價值和市場價值的說法正確的有（ ）。A．放棄這個項目
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