20xx房地產(chǎn)估價(jià)師考試--理論與方法考試題(參考版)
2024-08-26 01:59本頁面
【正文】 (4)該類度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為 8％ 。 (3)原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2020年 1月 1日正常營業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益 500萬元。 (2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè) 備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為 400萬元和 60萬元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為 200萬元和 40萬元。 (1)假設(shè)在估價(jià)時點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土地取得費(fèi)用為 1000元每平米。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗(yàn)收時要求該公司必須對項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。 (10分 ) 某公司于 2020年 3月 1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。 按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 (包括在建衛(wèi)程 )在轉(zhuǎn)讓 交易過程中，買方按售價(jià)的 3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的 2％和 6％。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為 60萬元，此后每年凈收益以 15％的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔 4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費(fèi)用為 40 11 萬元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。 該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入 40 萬元花一年時間裝修 (假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末 )。時問為 1年。 ) 某在建工程的土地使用權(quán)是 2020年 12 月 31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為 40年，土地面積為 700平米，容積率為 15，土地取得費(fèi)用為 80萬元，已付清。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。 ( ) 1某已抵押房地產(chǎn)困債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通 常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。 ( ) 1房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前價(jià)格的高低無關(guān)，價(jià)格較低的房地產(chǎn)其價(jià)格上漲趨勢可能更強(qiáng)勁。 ( ) 1建筑物的 經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束韻，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。已知折現(xiàn)率 10％，這 4個可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是丙乙甲丁。 ( ) 在估價(jià)中選擇 4個可比實(shí)例，甲成交價(jià)格 4800元每平米，建筑面積 100平米，首次付清 24萬元，其余半年后支付 16萬元，一年后支付 8萬元。 ( ) 一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。 ( ) 城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場價(jià)值 標(biāo)準(zhǔn)。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。 ( ) 一般來說，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。不答不得分，判斷錯誤扣 1分，本題總分最多扣至零分 ) 某注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買 A市 C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對該套住房實(shí)物、 10 權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。 、真實(shí)性 、客 觀、公正性 三、判斷題 (共 15 題，每題 1分?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括 ( )。 、運(yùn)營費(fèi)用的預(yù)測 填補(bǔ) 1下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有 ( )。 可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有 ( )。 建設(shè)工程教育網(wǎng)提供 、 某估價(jià)對象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有 ( )。 利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)
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