20xx年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法重點預(yù)習(xí)(16)-在線瀏覽
2024-09-14 08:37本頁面
【正文】 工程教育網(wǎng)上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值。上述收益期限的確定是針對求取建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價值而言的，如果是求取承租人權(quán)益的價值，則收益期限為剩余租賃期限。在實際估價中，求取凈收益甚至比求取報酬率更困難，特別是針對不同的估價對象，求取凈收益時應(yīng)從收入中扣除哪些費(fèi)用、不扣除哪些費(fèi)用。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營業(yè)兩大類。在英國，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入求取凈收益的，宜通過租賃收入求取凈收益來估價。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。潛在毛收入（potential gross ine，PGI），是房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入。潛在毛租金收入等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積?？罩玫拿娣e沒有收入?？罩煤褪兆鈸p失通常是按照潛在毛收入的一定比例來估算。運(yùn)營費(fèi)用（operating expense），是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用（如清潔、保安）等。對此進(jìn)一步說明如下：（1）對于有抵押貸款負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額是以測算包含自有資金和抵押貸款價值在內(nèi)的整體房地產(chǎn)價值為前提的。如果在扣除運(yùn)營費(fèi)用后再扣除抵押貸款還本付息額，則得到的收益不稱為凈收益而稱為稅前現(xiàn)金流量，即稅前現(xiàn)金流量（pre—tax cash flow，PTCF）是指從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額，它被用于評估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益的價值。建筑物的有些組成部分（如空調(diào)、電梯、鍋爐、地毯等）的壽命比整體建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短，它們在壽命結(jié)束后必須重新購置、更換才能繼續(xù)維持房地產(chǎn)的正常使用（例如，鍋爐的壽命結(jié)束后如果不重新購置、更換，房地產(chǎn)就不能正常運(yùn)營），由于它們的購置成本是確實發(fā)生的，因此其折舊費(fèi)應(yīng)包含在運(yùn)營費(fèi)用中。收益法估價是假設(shè)房地產(chǎn)改擴(kuò)建來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)費(fèi)用與其所帶來的房地產(chǎn)價值增加額相當(dāng)，從而兩者可相抵，因此不將它作為運(yùn)營費(fèi)用的一部分。（4）運(yùn)營費(fèi)用中之所以不包含所得稅，是因為所得稅與特定業(yè)主的經(jīng)營狀況直接相關(guān)。而在評估投資價值時，通常是采用扣除所得稅后的收益，這種收益被稱為稅后現(xiàn)金流量（after—tax cash flow，ATCF）。有些類型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營費(fèi)用率有一個相對固定的范圍，因此可以找出市場上不同類型房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用率，以供具體估價時測算估價對象的運(yùn)營費(fèi)用或凈收益參考。凈收益占有效毛收入的比率，稱為凈收益率（net ine ratio，NIR）。（二）基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理有些收益性房地產(chǎn)，通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益，其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，例如旅館、娛樂中心、汽車加油站等。例如，某餐館正常經(jīng)營的收入為100萬元，費(fèi)用為36萬元，經(jīng)營者利潤為24萬元，則基于營業(yè)收入測算的房地產(chǎn)凈收益為100－36－24＝40（萬元）。二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列4種情況：①出租的房地產(chǎn)；②營業(yè)的房地產(chǎn)；③自用或尚未使用的房地產(chǎn)；④混合收益的房地產(chǎn)。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入等其他收入。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，因此，出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是如表71所列的費(fèi)，稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。在實際求取凈收益時，通常是在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用項目。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時，要注意與租金水平相匹配。（二）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取營業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取自用或尚未使用的房地產(chǎn)是指住宅、寫字樓等目前為業(yè)主自用或暫時空置的房地產(chǎn)，而不是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。自用或尚未使用的房地產(chǎn)的凈收益，可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按照上述相應(yīng)的方式來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比
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