全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價案例-全文預覽
【正文】 （ 4）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 17 頁 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收人的 12％，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅 和教育費附加為租金收入的 5． 5％，則： 年房產(chǎn)稅和兩稅一費 =*（ 12％＋ 5． 5％） =（萬元） （ 5）年土地使用稅 根據(jù)市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價 對象的土地使用稅為 每平方米土地面積 5 元，故： 年土地使用稅 =5*5000=2． 50（萬元） （ 6）年運營費用合計 年運營費用 =＋ 66． 35＋ 17． 10＋ 387． 03＋ 2． 50＝ 586． 98（萬元） 3．年凈收益估算 年凈收益 =年有效毛收入 年運營費用 =2211． 60－ 586． 98＝ 1624． 62（萬元） 通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合 報酬率為 7． 5％（具體過程略）。 十、估價結(jié)果（略） 十一、估價人員（略） 十二、估價作業(yè)日期 20xx 年 10 月 10 日 — 20xx 年 10 月 16 日 十三、估價報告應用的有效期 自估價報告完成之日起一年內(nèi)有效。 估價對象實物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。大廈土地使用權(quán)由股份有限公司于 20xx 年 10 月 10 日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40 年（ 20xx 年 10 月 10日至 2041 年 10 月 9 日）。 A． 1616 萬元 B． 2560 萬元 C． 1882 萬元 D． 1920 萬元 三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的 13 處（每指明一處錯誤得 3 分，本題全對得 40 分。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析，認為將 1 號地塊和 2 號地塊合并為 3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用。 5．火災給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ）。下列表述中正確的是（ ）。 近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲 5％，且預測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。業(yè)主于 20xx 年 3 月 1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限 40年，自 20xx 年 3 月 1日起至 2043 年 2 月 28日止?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務區(qū)，上述房屋需拆遷。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？ （二）某房地產(chǎn)估價 機構(gòu)接受委托評估一棟于 5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。請將簽字寫在答題既對應的題號下） （一）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。 （三）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將工廠改造、重新裝修為辦公 樓用于出租。每小題的備選答案中只有一個最 符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內(nèi)） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 17 頁 （一）某商業(yè)樓建筑面積為 5000 平方米，于 20xx 年 9 月 1 日開工， 20xx 年 3 月 1 日建成投入使用；該樓為鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為 60 年。 A．收益年限應按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算 B．估價時點應設(shè)定為 20xx 年 3 月 1 日 C．凈收益中應扣除建筑物折舊額 D．應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料 3．估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在 20xx 年 3 月 1 日的公開市場價值為 4000 萬元。 A． 2800 萬元 B． 2940 萬元 C． 4000 萬元 D． 4200 萬元 4．假設(shè)在 20xx 年 9 月 1 日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵 押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比 20xx 年 3 月 1 日的公 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 17 頁 開市場價值增加了 500 萬元。估價機構(gòu)的估價報告認為該商鋪在 20xx 年 8 月 1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣 750 萬元，建筑物價值是人民幣 190 萬元； 20xx 年 8 月 1 日遭受火災后建筑物價值為人民幣 50 萬元。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn) 均由毛地開發(fā)成熟地。 A．以 3 號地塊的總價扣除 1 號地塊的總價后即是 2 號地塊的增值 B．以 3 號地塊的總價分別扣除 1 號地塊和 2 號地塊的總價后除以 3 號 地 塊的總價即為增值總額分配率 C．以 3 號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在 1 號、 2 號地塊中計 算增值分配比率 D． 1 號地塊比 2 號地塊對增值額的貢獻小 9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是（
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