【正文】 —— 基本制度與政策 重點讀書筆記 第一章 房地產(chǎn)業(yè)細(xì)分： 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 估價業(yè) 物業(yè)管理業(yè) 傳統(tǒng)制度特點：國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用的事物福利性住房。（城鎮(zhèn)） 現(xiàn)行制度框架：（城鎮(zhèn)） 注意：面向群體 1：商品房 —————————— 高收入 市場價 2 廉租房 ———— 最低收入 政府定價 經(jīng)濟(jì)適用 房 —— 中低收入 政府指導(dǎo)價 棚改安置住房 — 低收入，中等偏下 公共租賃住房 — 中等偏下 限價商品住房 — 本地戶籍中等及以下收入 住房補(bǔ)貼：房價收入比在 4 倍以上。 經(jīng)濟(jì)適用房：政府組織，社會投資、保本微利原則出售、實行政府指導(dǎo)價 7 成本：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)起初設(shè)施建設(shè)費(fèi)、（成本計算基礎(chǔ)） 企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息、稅金（無營銷費(fèi)用） 1 利潤：開發(fā)利潤前四項成本 3%以下 計入房價的企業(yè)管理費(fèi)控制在 2%以下。 要求：單套建筑面積 60 ㎡左右，有限產(chǎn)權(quán)，五年后 補(bǔ)交土地收益可轉(zhuǎn)讓，政府優(yōu)先回購 ？低成本？土地?zé)o償劃撥、前期減免政策收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施、貸款利息低、稅費(fèi)減免 廉租房：財政投資 要求：單套建筑面積 50 ㎡左右，人均面積 當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的 60%的人群 方式：發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主；實物配租和租金核減為輔。 租金：政府定價 租金組成：維修費(fèi)和管理費(fèi) 房源：政府新建、政府收購、政府改建、社會捐贈 資金來源：財政預(yù)算；住房公積金增值收益（除準(zhǔn)備金和管理費(fèi)）；土地出讓金不低于 10%的凈收益； 廉租房租金收入；專項補(bǔ)助（中西部困難區(qū)） 土地所有制：全民所有制 —— 城鎮(zhèn) 集體所有制 —— 農(nóng)村 國有土地：所有權(quán)國務(wù)院行駛 范圍：城市市區(qū)，城鄉(xiāng)郊區(qū)之間依法沒、征、購的，國家依法征收的，依法不屬于集體的，村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)的原地， 村遷移的原地 獲得使用途徑：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地或房地產(chǎn)租賃 集體土地：農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會經(jīng)營管理 范圍：村農(nóng)民集體，組織農(nóng)民集體，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，宅基地，自留地，自留山 基本制度：土地登記制度：《國有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》《他項權(quán)證（抵押、承租權(quán)）》 有償有限期使用 用途管理制度：土地用途：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地 耕地保護(hù)制度（耕種 3 年以上的灘涂） 原核心 現(xiàn)核心 無償無期限 有償有期限 無流轉(zhuǎn) 可流轉(zhuǎn) 現(xiàn)行使用制度框架 可延期 1法律（全國人大）：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《物權(quán)法》 行政法規(guī)（國務(wù)院令）：《條例》 部門規(guī)章（部長令）：《規(guī)定》《辦法》 規(guī)范性文件和 技術(shù)規(guī)范：具體指導(dǎo)某項《通知、規(guī)范、指導(dǎo)意見》 集體土地 征收 （一級市場） 主流方式 租賃 出讓 轉(zhuǎn)讓（二級市場）用地者土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 集體土地不能流轉(zhuǎn)，用需變成國有土地 —— 集體土地征收（集體 國有） 特點：強(qiáng)制性，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償并妥善安置，所有權(quán)轉(zhuǎn)移 原則：合理用地，保耕（能不征就不征）；保障建設(shè)用地（必須征的必征）；妥善安置；有償使用；依法征地 批準(zhǔn)權(quán)限：國務(wù)院和省級政府兩級審批 農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審 批 基本農(nóng)田 35 公頃 /525 畝、其他土地 70 公頃 /1050 畝 —— 國務(wù)院審批 1 公頃 =15畝 征地不得化整為零，按總體設(shè)計一次審批。分期項目分期征地。 臨時用地需報批，不得超 2 年，不得改用途、經(jīng)營、不可建永久建筑；聯(lián)營企業(yè)不可改變土地權(quán)屬性質(zhì) 征地公告：被征地市縣 10 未公告可拒辦手續(xù) 土地補(bǔ)償費(fèi)（給集體）：耕地：前三年年均產(chǎn)值 610 倍 非耕地：地方規(guī)定 征地補(bǔ)償費(fèi)用安置補(bǔ)償費(fèi)（誰解決給誰）：總費(fèi)用 =人數(shù) 人均標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) =征地總數(shù) /人 均占地數(shù) 人均標(biāo)準(zhǔn)：前三年人均地均產(chǎn)值 46 倍 15 倍（每公頃） 特殊規(guī)定：地少人多安置費(fèi)可增，但 30 倍，仍不足，可用國有土地有償收入補(bǔ)貼 ： 菜地：連續(xù) 3 年以上常年菜地和魚塘 征地程序：申請 —— 受理審查： 30 日 到 期 —— 住宅：自動續(xù)期； 非住宅：提前 1 年申請續(xù)期 土地收回 公共需要 —— 補(bǔ)償并退回相應(yīng)出讓金 未履合同 —— 60 日 2 年未動工：無償收回 投資未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)：支付違約金 劃撥 上繳土地收益即仍按劃撥管理 形式：繳 納安置補(bǔ)償費(fèi)（城鎮(zhèn)）；無償取得（荒山、沙漠、灘涂） 縣級以上人民政府批準(zhǔn)，無償無限期使用，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。 范圍：國家機(jī)關(guān)用地；軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；公益事業(yè)用地；國家重點設(shè)施用地；法律規(guī)定的其他用地。 抵押 —— 抵押市場價值，權(quán)屬轉(zhuǎn)移，繳納低價款 可保留使用權(quán)的方式： 繼續(xù)為基礎(chǔ)設(shè)施、公益和扶持項目的；國企兼并或合并為國工業(yè)企業(yè)或一方瀕臨破產(chǎn)； 國企改成國有獨資公司的 收回：停止使用土 地的；國家需要和城市規(guī)劃；司法沒收；自動放棄土地；未經(jīng)批準(zhǔn)連續(xù)2 年未用； 未按批準(zhǔn)用途使用；報廢土地 閑置土地 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：未動工：合同生效日或批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1 年未動工（未規(guī)定動工日期的） 已動工：建設(shè)面積不足總面積的 1/3 已投資金額不足總投資金額的 25% 且終止建設(shè)連續(xù)滿 1 年 第三章 房屋征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得國有土地上單位、個人的房屋及其 他不動產(chǎn)的行為。主體 —— 國家，政府代表國家以行政命令的方式執(zhí)行。 房屋征收限制條件： 1）只能是為了公共利益的需要； 2）必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序 3）以房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格對被征收人損失予以公平補(bǔ)償。 公共利益：國防和外交的需要；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要；公共事業(yè)的需要；舊城區(qū)改建的需要；法規(guī)其他需要。 特點：客觀的；共享的；不確定的； 征收與征用 相同：強(qiáng)制性；補(bǔ)償性。 不同：適用對象不同；前提條件不同；所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同；補(bǔ)償 相關(guān)工作：組織調(diào)查登記：被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等。 對未進(jìn)行登記的建筑物先行調(diào)查、認(rèn)定 和處理。對處理結(jié)果不服的可提起行政復(fù)議或者訴訟。 暫停辦理相關(guān)手續(xù)。范圍確定后不得新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途。 征收決定前，補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。 房屋征收補(bǔ)償 內(nèi)容：房屋價值補(bǔ)償；搬遷、臨時安置補(bǔ)償；停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。 方式：貨幣補(bǔ)償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。由被征收人選擇。 被征收房屋價值評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成，投票決定或隨機(jī)選定。 房屋征收部門與被征收人，訂立補(bǔ)償協(xié)議。 房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具委托 書。估價報告必須兩名以上注冊估價師簽字，機(jī)構(gòu)蓋公章。 房屋征收估價 估價原則：獨立、客觀、公正 估價目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值 為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。 價值時點：房屋征收決定公告之日。 估價對象：委托書和委托合同中明確估價對象范圍，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。 價值 4 名專業(yè)技術(shù)人員， 2 名會計人員 財： 100 萬以上注冊 資金 物：辦公用房 名：名稱和組織機(jī)構(gòu) 資質(zhì)等級： 4 個等級， 7 項條件 注冊資本，經(jīng)營時間，累計竣工量，年合格率，施工面積，人員數(shù)量（管理、會計） 設(shè)立程序： 3 步 2 證 領(lǐng)執(zhí)照， 30 日內(nèi)備案 《營業(yè)執(zhí)照》 《暫定資格證書》（收到備案 30 日內(nèi)核發(fā)，條件不低于 4 級有效期 1 年，延期不可超 2 年， 1 年內(nèi)無開發(fā)不延期） 審批：一級審批：省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部初審，國家級主管部門審批（住建部統(tǒng)一管理） 二級以下審批：省級住建部審批 項目上馬的條件（五劃）土地利用規(guī)劃，城市規(guī)劃，年度 用地計劃，年度開發(fā)計劃，固定資產(chǎn)投資計劃 用地取得方式：房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以 出讓 的方式取得。 （例外）機(jī)關(guān)、軍事、公共事業(yè)、重點項目、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 —— 劃撥 書面意見的依據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限 （對土地使用者