【文章內(nèi)容簡介】 的組織協(xié)調(diào) 國家重點工程 大、中型公用事業(yè)工程 必須實行監(jiān)理的工程 成片開發(fā)住宅小區(qū) 外資支持的工程 國家規(guī)定的工程 有資質(zhì) 無利害關(guān)系（建設(shè)單位除外） 監(jiān)理責任義務(wù) 依法依規(guī)施監(jiān)理：法律法規(guī)，技術(shù)標準，設(shè)計文件，承包合同 監(jiān)理工程師簽字：進行下一工序?？偙O(jiān)理工程師簽字：工程款，竣工驗收 監(jiān)理方式：旁站、巡視、平行檢驗 監(jiān)理程序：規(guī)劃 —— 細則 —— 具體實施 —— 參與竣工驗收，簽署意見 —— 提交檔案 資質(zhì)：甲、乙、丙。三級 外資獨資 —— 中外合作監(jiān)理 中外合資 —— 中國監(jiān)理，想外國咨詢 外國貸款 —— 中國監(jiān)理或中外合作監(jiān)理 外國贈捐款 —— 中國監(jiān)理 2項目報建 凡我國境 —— 報送 —— 準備招標 投資規(guī)模 詳情 工程規(guī)模 建設(shè)地點 資金來源 開竣工日期 當年投資額 發(fā)包方式 2建筑工程施工許可證 —— 開工證 工程籌建情況 時間：建設(shè)施工前，開工前 申領(lǐng)人：建設(shè)單位（房地產(chǎn)開發(fā)單位） 發(fā)證單位：工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門 投資額 30 萬元以下，建筑面積 300 ㎡以下的工程 30+300 國務(wù)院規(guī)定已批開工報告的工程 開工報告 未領(lǐng)證不可開工，不可肢解工程規(guī)避領(lǐng)證。 申領(lǐng)條件： ，不用全部拆完 4.已確定施工單位 滿足施工需要，不需要全部，必須通過審查 監(jiān)理 工期不足 1 年，到位資金不少于工程合同價 50% 工期超 1 年，到位資金不少于工程合同價 30% 申領(lǐng)程序：領(lǐng)申請表—— 提交申請材料（單位及 法人簽章） 符合條件 —— 15 日 超期 —— 自動廢止（ 2 次， 9 個月后。 個月后未延期） 無證施工 —— 責改 符合開工條件 —— 補證 不符合條件 —— 停工，建設(shè)單位和施工單位分別罰款。 2建筑工程質(zhì)量管理 縣級以上政府主管部門和其他有關(guān)部門 —— 監(jiān)管 質(zhì)量管理原則 必須先勘察，后設(shè)計，再施工 不可越權(quán)審批或簡化基礎(chǔ)建設(shè)程序 科學(xué)的管理 發(fā)包給有資質(zhì)的單位，不肢解發(fā)包 重要設(shè)備、材料采購招標 不得迫使承包方低于成本競標，壓縮合理工期，迫使施工單位違反標準 施工圖未經(jīng)審批，不得使用（建設(shè)單位持圖紙報審） 具備資質(zhì)，不得轉(zhuǎn)包，違法分包工程 對工程質(zhì)量負責，有總承包的，總承包單位負責 分包向總包負責分包質(zhì)量，總包分包承擔連帶責任 按圖紙及標準施工，不得擅改，如需改的提意見或建議 對建材、構(gòu)配件、設(shè)備、混凝土 必須進行檢驗 建立質(zhì)量檢驗制度，隱蔽工程隱蔽前通知建設(shè)單位和質(zhì)監(jiān)機構(gòu) 試塊，試件取樣檢測 出質(zhì)量問題或竣工驗收不合格 —— 返修 培訓(xùn)上崗人員 管理機構(gòu)：國家 —— 國家； 縣級地方 —— 本區(qū)域 序：先向建設(shè)單位提交竣 工報告，后建設(shè)單位組織各方驗收 竣工驗收合格之日起 15 日 工程竣工驗收合格之日起計算 防水類 —— 5 年 其他 —— 2 年 2 個周期 保修：質(zhì)量缺陷：保修通知書 —— 核查保修 重大的搶修，立即到場 結(jié)構(gòu)安全缺陷：向主管部門報告，原設(shè)計單位出保修方案 —— 實施保修 —— 驗收 —— 備案 保修后驗收 不保修，委托其他單位修理，原施工單位承擔責任 保修費：質(zhì)量缺陷的責任方承擔 賠償：找建設(shè)單位 再由建設(shè)單位向責任方追償 2施工資質(zhì)： 注冊資本，專業(yè)技術(shù)人員，技術(shù)裝備，已完成工程業(yè)績 資質(zhì)分類：施工總承包，專業(yè)承包，勞務(wù)分包 第六章 房地產(chǎn)交易管理 —— 政府部門對交易活動的監(jiān)督管理 交易形式：轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 交易原則：自愿、公平、誠實信用 基本制度：房地產(chǎn)價格申報制度、價格評估制度、價格評估人員資格認證制度 房地產(chǎn)價格申報制度：成交價格申報制度 須申報的情況抵押人依法處分抵押房地產(chǎn)時 90 日辦理手續(xù) 協(xié)助征收稅款 提供信息 轉(zhuǎn)讓 形式：買賣；贈與；作價入股；一方提供土地使用 權(quán)，另一方提供資金； 企業(yè)被收購、兼并、合并；抵債的 實質(zhì)：房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，所有權(quán)改變 轉(zhuǎn)讓房地合一原則：房屋所有權(quán)與該房屋所占土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 地上有建筑物 地上無建筑物 —— 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 出讓 劃撥 有償：買賣；作價入股 —— 雙務(wù)行為 無償：贈與；繼承 ———— 單務(wù)行為 以出讓獲得土地，按合同投資開發(fā)，房屋建設(shè)工程完成投資總額 25%以上 成片開發(fā) —— 形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地 已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 （ 1,3 條需同時滿足方能轉(zhuǎn)讓） 依法查封，限制產(chǎn)權(quán)的 依法收回土地使用權(quán)的 不得轉(zhuǎn)讓 共同該房屋，未經(jīng)書面同意 權(quán)屬有爭議 無房產(chǎn)證的 法定禁止的其他情況 轉(zhuǎn)讓程序：當事人簽合同 —— 申報成交價格（合同后 90 日 權(quán)利義務(wù)歲使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓 土地使用總年限不變 原年限 — 已使用年限 =實際使用年限 用途變更，需取得原土地出讓方規(guī)劃部門同意，簽變更協(xié)議或新合同，調(diào)整出讓金。 6 受讓方便利出讓手續(xù)，受讓方繳納出讓金 不變劃撥性質(zhì)，征收轉(zhuǎn)讓方土地收益金（同第二章） *辦手續(xù)時收取 轉(zhuǎn)讓 再轉(zhuǎn)讓，補交出讓金，但扣除已繳出讓金 商品房預(yù)售 已交全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 投資達總投資 25%以上，確定竣工交付日期 辦理了預(yù)售登記，有《商品房預(yù)售許可證》 預(yù)售許可：不小于棟，不分層，分單元辦理預(yù)售許可，無證不得預(yù)售。 預(yù)售許可申請表 開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書 許可材料 土地使用權(quán)證，規(guī)劃許可證，施工許可證 投資超總投資 25%的證明 施工合同和進度說明 商品房預(yù)售方案：項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及 分攤情況、 公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、 住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標、節(jié)能措施。 許可程序：受理材料齊 —— 受理通知書 材料不齊 —— 當場或 5 日 *禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 商品房現(xiàn)售 營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書 土地使用權(quán)證或土地批文 規(guī)劃許可證，施工許可證 條件 通過竣工驗收 拆遷安置已經(jīng)落實 現(xiàn)房特有 基礎(chǔ)配套 設(shè)施交付使用或其他已定交付日期 物業(yè)管理方案已落實 必須簽委托合同 商品房銷售代理 只能收傭金 銷售人員資格條件 商品房銷售禁止：不得一房多售；不得返本銷售；不得收取預(yù)訂款；按套銷售，不拆零； 未竣工，無產(chǎn)權(quán)證不得轉(zhuǎn)讓； 當?shù)貞?2 套以上，外地戶 1 套以上，無證明外地戶，暫停向其售房。 1商品房買賣 開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同（ P110） 套 套內(nèi)建筑面積或建筑面積（房產(chǎn)登記建筑面積） 誤差處理方式：按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積 計價的 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積 — 合同約定面積） /合同約定面積 100％ 誤差比絕對值 ≤3%—— 據(jù)實結(jié)算 誤差比絕對值＞ 3% 退房 提出退房 30 日內(nèi)退款并付利息 不退房 3%以內(nèi)買房人補足， 超出 3%部分企業(yè)支付） ≤3%企業(yè)原數(shù)返還 ＞ 3%企業(yè)雙倍返還 中途變更規(guī)劃、設(shè)計：經(jīng)批準的變更導(dǎo)致商品房受影響，開發(fā)商變更確立日起 10 日內(nèi)書面通知買受人，買受人在 通知到達 15 日內(nèi)書面答復(fù)決定。 決定退房 —— 開發(fā)企業(yè)承擔違約責任 未作決定 —— 自動接受 1房屋租賃 1)出租商品住房，應(yīng)以原 設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。 2)《合同法》規(guī)定租賃期限不得超過 20 年。續(xù)租不超過 20 年。 3)以劃撥獲土地的房屋營利出租，應(yīng)將租金所含土地收益金上繳國家。 4)房屋租賃合同訂立后 30 日內(nèi)，房屋租賃當事人到房屋所在地房管部門辦理租賃登記備案。符合條件的房管部門 3 個工作日內(nèi)辦理登記備案，出具備案證明。變更租賃合同 30 日內(nèi)原備案部門登記備案。 1房地產(chǎn)抵押 概念：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不