【正文】 房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》新版大綱 (1) 0 日期： 2020年 04 月 08 日 來(lái)源： 房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng) 考試保過(guò) 第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn) 考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資的概念、形式、風(fēng)險(xiǎn)及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。 考 試內(nèi)容 第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資 一、投資概述 （一）投資的概念 （二）投資的分類 1．短期投資和長(zhǎng)期投資 2．直接投資和間接投資 3．金融投資和實(shí)物投資 4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 （三）投資的特性 （四）投資的作用 1．投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力 2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān) 3．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高 4．投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往 二、房地產(chǎn)投資概述 （一）房地產(chǎn)投資的概念 （二）房地產(chǎn)投資的分類 1．按投資主體劃分 2．按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分 3．按物業(yè)類型劃分 （三）房地產(chǎn)投資的 特性 1．區(qū)位選擇異常重要 2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資 3．需要適時(shí)的更新改造投資 4．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 5．變現(xiàn)性差 6．易受政策影響 7．依賴專業(yè)管理 8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 （四）房地產(chǎn)投資的作用 第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊 一、房地產(chǎn)直接投資 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 （二）房地產(chǎn)置業(yè)投資 二、房地產(chǎn)間接投資 （一）投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券 （二）投資房地產(chǎn)投資信托基金 （三）購(gòu)買住房抵押支持證券 三、房地產(chǎn)投資的利弊 （一）房地產(chǎn)投資之利 1．相對(duì)較高的收益水平 2．易于獲得金融機(jī)構(gòu) 的支持 3．能抵消通貨膨脹的影響 4．提高投資者的資信等級(jí) （二）房地產(chǎn)投資之弊 1．投資數(shù)額巨大 2．投資回收期較長(zhǎng) 3．需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念 （一）風(fēng)險(xiǎn)的定義 （二）風(fēng)險(xiǎn)分析的目的 二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) （一）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) （二）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) （三）周期風(fēng)險(xiǎn) （四）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) （五）利率風(fēng)險(xiǎn) （六）政策風(fēng)險(xiǎn) （七）政治風(fēng)險(xiǎn) （八）或然損失風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) （一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) （二）未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) （三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) （四）機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn) （五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) （六）持有期風(fēng)險(xiǎn) 四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響 第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 一、投資組合理論 二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型 考試要求 1．了解投資的概念、分類、特性和作用； 2．掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類、特點(diǎn)及作用； 3．掌握房地產(chǎn)直接投資； 4．掌握房地產(chǎn)間接投資； 5．熟悉房地產(chǎn)投資的利弊； 6．掌握房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)； 7．了解風(fēng)險(xiǎn)與投資組合。 第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行 考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指 標(biāo)、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與 方法等的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 （一）金融業(yè)的發(fā)展 （二）信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善 （三）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 （四）人文環(huán)境的變化 （五）自然環(huán)境的變化 （六）政治制度的變遷 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 （一）土地所有者或當(dāng)前的土地使用者 （二）開(kāi)發(fā)商 （三）政府及政府機(jī)構(gòu) （四）金融機(jī)構(gòu) （五）建筑承包商 （六）專業(yè)顧問(wèn) 1．建筑師 2．工程師 3．會(huì)計(jì)師 4． 造價(jià)工程師 或 經(jīng)濟(jì)師 5． 房地產(chǎn)估價(jià)師 及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 6．律師 （七）消費(fèi)者或買家 第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 （一）按地域范圍細(xì)分 （二）按房地產(chǎn)用途細(xì)分 （三）按增量存量細(xì)分 （四）按交易方式細(xì)分 （五）按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 ? 三 、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) （一）供給指標(biāo) （二）需求指標(biāo) （三）市場(chǎng)交易指標(biāo) （四）市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo) 第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 （一）市場(chǎng)供給的壟斷性 （二）市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性 （三）市場(chǎng)交易的復(fù)雜性 （四）房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān) （五）存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性 （六）市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 （一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （二）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化 （三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式 2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià) 格比發(fā)生變化 （四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃 （五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng) （一）房地產(chǎn)空間市場(chǎng) （二）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) （三）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài) 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) （一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義 （二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 （三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容 （四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念 （五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期 （六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期 （七）房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系 三、房地產(chǎn)泡沫與過(guò) 熱 （一）房地產(chǎn)泡沫及成因 1．房地產(chǎn)泡沫的定義 2．房地產(chǎn)泡沫的成因 （二） “ 過(guò)度開(kāi)發(fā) ” 及誘因 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā) 2．過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因 （三）房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系 1．房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別 2．房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系 （四）房地產(chǎn)泡沫的衡量 第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù) 一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈 （二）住房問(wèn)題和住房保障 （三）宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán) （四）房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng) （五）房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 （一）土地供應(yīng)政策 （二） 金融政策 （三）住房政策 （四）城市規(guī)劃 （五）地價(jià)政策 （六）稅收政策 （七）租金控制 三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施 （一）健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度 （二）推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè) （三）規(guī)范交易程序 （四）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理 考試要求 1．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義、運(yùn)行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者； 2．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)； 3．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能； 4．熟悉房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)； 5．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)； 6．了解房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱； 7．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)。 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理 考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對(duì)獲取土地、建設(shè)過(guò)程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序 第二節(jié)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 一、投資機(jī)會(huì)選擇 二、投資決策分析 第三節(jié)前期工作 一、獲取土地 （一）土地儲(chǔ)備與土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 1．土地儲(chǔ)備 2．土地一級(jí)開(kāi)發(fā) （二）開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑 1．土地使用權(quán)出讓 2．土地使用權(quán)劃撥 3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓 4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作 二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可 （一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段 （二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段 （三）設(shè)計(jì)方案審查階段 （四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)階段 三、建設(shè)工程招標(biāo) （一）開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式 1．公開(kāi)招標(biāo) 2．邀請(qǐng)招標(biāo) （二）招標(biāo)機(jī)構(gòu) 1．招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng) 2．招標(biāo)中的日常事務(wù)工作 3．招標(biāo)工作小組組成人員 （三）招標(biāo)程序 1．申請(qǐng)招標(biāo) 2．編制招標(biāo)文件 3．編制招標(biāo)工程標(biāo)底 4．確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函 5．投標(biāo)人資格審 查 6．招標(biāo)工程交底及答疑 7．開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo) 8．簽訂合同 四、開(kāi)工申請(qǐng)與審批 （一）申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件 （二）申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程施工許可證》的程序 五、前期工作的其他環(huán)節(jié) 第四節(jié)建設(shè)階段 一、質(zhì)量控制 （一）對(duì)原材料的 檢驗(yàn) （二）對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行 檢驗(yàn) （三）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施 （四）確立有關(guān) 質(zhì)量文件的檔案制度 ? 二、進(jìn)度控制 （一）工程進(jìn)度計(jì)劃的編制 （二）進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整 1．橫道圖法 2．網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃 （三）其他配套進(jìn)度計(jì)劃 （四）進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素 三、成本控制 （一）成本控制的主要工作內(nèi)容 1．編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo) 2．審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案 3．控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算 4．控制工程變更 （二）控制工程成本的做法和手段 1．強(qiáng)化 “ 成本 ” 意識(shí)，加強(qiáng)全面管理 2．確定成本控制的對(duì)象 4．制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施 四、 合同管理 （一） 合同管理 的作用 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系 （三）合同管理的主要工作內(nèi)容 五、安全管理 六、竣工驗(yàn)收 （一）竣工驗(yàn)收的要求 （二）竣工驗(yàn)收的依據(jù) （三）竣工驗(yàn)收的工作程序 1．單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收 2．綜合驗(yàn)收 3．竣工驗(yàn)收備案 （四）竣工結(jié)算 （五）編制竣工檔案 1．技術(shù)資料的內(nèi)容 2．繪制竣工圖 第五節(jié)租售階段 一、選擇物業(yè)銷售形式 （一）開(kāi)發(fā)商自行銷售 （二）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售 1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用 2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式 （三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題 1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì) 2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投人市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源 3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)往的業(yè)績(jī) 4．針對(duì)物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 5．認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同 二、制定租售方案 （一）出租還是出售 （二）租售進(jìn)度 （三）租售價(jià)格 1．成本導(dǎo)向定價(jià) 2．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià) 3．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 三、制定宣傳與廣告策略 （一）市場(chǎng)宣傳策略 1．確定宣傳目標(biāo) 2．選擇宣傳的信息與工具 3．實(shí)施宣傳方案 4．評(píng)價(jià)宣傳效果 （二）廣告策略 考試要求 1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念及其一般程序； 2．熟悉投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析； 3．了解獲取土地； 4．熟悉確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可； 5．熟悉建設(shè)工程招標(biāo)； 6．熟悉開(kāi)工申請(qǐng)與審批； 7．了解前期工作的其他環(huán)節(jié)； 8．熟悉建設(shè)階段； 9．掌握選擇物業(yè)租售形式； 10．掌握制定租售方案； 11．了解制定宣傳與廣告策略。 第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè) 、細(xì)分必及選擇目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際操作能力和知識(shí)的了解、熟悉和掌握程度。 考試內(nèi)容 第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查 一、市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容 （一）市場(chǎng)調(diào)查的重要性 （二）市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 1．國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 2．技術(shù)發(fā)展調(diào)查 3. 市場(chǎng)需求容量調(diào)查 4．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查 5．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 6．市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 二、市場(chǎng)調(diào)查的步驟 （一）確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo) （二）制定調(diào)查計(jì)劃 1．資料來(lái)源 2．調(diào)查方法 3．調(diào)查手段 4．抽樣方案 5．聯(lián)系方法 （三）收集信息 （四）分析信息 （五）報(bào)告結(jié)果 三、對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估 第 二節(jié)市場(chǎng)分析的手段與方法 一、市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì) （一）市場(chǎng)需求分析的基本概念 1．市場(chǎng)規(guī)模 2．市場(chǎng)總需求 （二）市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析 （一）購(gòu)買者意圖調(diào)查法 （二）銷售人員意見(jiàn)綜合法 （三）專家意見(jiàn)法 ? （四）時(shí)間序列分析法 1．簡(jiǎn)單平均法 2．移動(dòng)平均法 3．加權(quán)移動(dòng)平均法 4．指數(shù)平滑法 （五）相關(guān)分析法 1．回歸分析法 2．市場(chǎng)因子推演法 第三節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇 一、市場(chǎng)細(xì)分 （一）市場(chǎng)細(xì)分與細(xì)分市場(chǎng) （二）市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù) （三）市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn) （四）消費(fèi)者偏好模式與市場(chǎng)細(xì)分 1．同質(zhì)偏 好 2．分散偏好 3．集群偏好 （五）市場(chǎng)細(xì)分的程序 二、目標(biāo)市場(chǎng)選擇 （一）市場(chǎng)集中化 （二）選擇專業(yè)化 （三）產(chǎn)品專業(yè)化 （四）市場(chǎng)專業(yè)化 （五）全面覆蓋 （六）大量定制 三、市場(chǎng)定位 （一）市