【導(dǎo)讀】案例與分析考試較其他幾門課程的考試要求高，只要掌握了科學(xué)學(xué)習(xí)方法，了解了考試基本要求，□對《理論與方法》、《制度與政策》的有關(guān)內(nèi)容按照估價實(shí)踐的要求進(jìn)行更深一個層次的理解。法律法規(guī)的規(guī)定，就想象如自己是出題人將如何從實(shí)踐的角度出題目來考住一般水平的考生?！踹M(jìn)行概括和總結(jié)。如在指錯題中各種方法運(yùn)用上一般會出現(xiàn)哪些錯誤、哪些錯誤是較簡單的、容。易發(fā)現(xiàn)的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發(fā)現(xiàn)的錯誤，各種估價目的的報告一般通常會出現(xiàn)哪些錯誤，尋找錯誤，提高答卷的速度。復(fù)習(xí)時要在理解的基礎(chǔ)上適應(yīng)記憶，特別是估價規(guī)范、兩個指導(dǎo)意見的內(nèi)容，這在指。路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題等。間再仔細(xì)閱讀“估價對象”一項(xiàng)的內(nèi)容。清題意，是只要求指出錯誤，還是要求指出錯誤并改正。利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價格資料。

　　

【正文】 一般通過市場法、長期趨勢法、收益。 ② 開發(fā)的明確要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項(xiàng)目用市場法得出，或按定額規(guī)定查得。 2開發(fā)利潤估算時，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。 2 推測 未 來樓價方法要正確：出售的房地產(chǎn)，可 用 市場 法；出租或自營的房地產(chǎn)， 用收益法； 2 要體現(xiàn)最高最佳使用原則 2 注意計(jì)算參數(shù)的客觀性 ， 計(jì)算時不要漏項(xiàng) 2 靜態(tài)分析時注意各參數(shù)的取值 (開發(fā)利潤、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣 ) 投資利息計(jì)算項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。 2 現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問題 開發(fā)投入的時間和比例；銷售時間、估價時點(diǎn)；不包括利息和利潤。 九、 基準(zhǔn)地價修正法 估價應(yīng) 注意的問題 難點(diǎn)：基準(zhǔn)地價的求??；把握基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵 ★ 運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： ① 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料； ② 確定估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價； ③ 進(jìn)行交易日期修正； ④ 進(jìn)行區(qū)域因 素修正； ⑤ 進(jìn)行個別因素修正； ⑥ 求出估價對象宗地價格。 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期時的值調(diào)整為估價時點(diǎn)的值。 交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時，宜按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 。 Case study and analysis of summary 案例與分析學(xué)習(xí)總結(jié) 房地產(chǎn)估價 案例 分析 大總結(jié) 15 基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確 ； 基準(zhǔn)地價修正法應(yīng)說明地價的內(nèi)涵 十 、其它方面 房地產(chǎn)概念 (混淆房地、建筑物 、土地及實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益交待不清 ) 樓面地價、容積率、建筑密度等指標(biāo)的相互推導(dǎo)中出錯 樓面地價 =土地總價 /總建筑面積 =土地單價 247。 容積率 建筑密度 =建筑物基底占地總面積 247。 總用地面積 估價對象分析時描述不全 (應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況 3方面說明 ) ? 缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 (如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等 )； ? 土地實(shí)物描述不全面 (如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況 )； ? 建筑物實(shí)物描述不全面 (沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等 )； ? 區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。 ? 租賃情況交待不清 (如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限 )。 注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的 10～ 30%，個人按市場價格出租居民用房 4%，營業(yè)稅 3%，所得稅 10%，房屋保險費(fèi)不大于 8?。 察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確 估價時點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估，時點(diǎn)應(yīng)為原報告書時點(diǎn)。期房價值時點(diǎn)是現(xiàn)在。 檢查計(jì)算是否正確， 前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明 注意利息的計(jì)算方式，期限 現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符 1注意對價格的稱謂是否錯誤 (比準(zhǔn)，收益，積算 ) 1 估價對象描述未說明建筑物建成年月及房屋、土地的產(chǎn)權(quán)狀況。 1報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計(jì)算，或者有效的時間段。 1如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有 2 位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰沒查勘。 1未說明每種估價方法的定義、步驟。 1在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否 按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。 1稅費(fèi)中不能列支所得稅； 【 不同估價目的下的估價 】 ▓ 估價目的，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價 (如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等 )。 ★ 國有 土地使用權(quán)出讓價格評估 土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣 、掛牌 的出讓方 式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價評估，參照房地產(chǎn)拍賣底價評估進(jìn)行。 土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法。 ★ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。 劃撥土地轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時 ， 應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的 土地收益值 ，并應(yīng)注意國家對土地收益的 處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 《契稅暫行條例細(xì)則》第十一條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益?！? ★ 房地產(chǎn)租賃價格評估 從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。住宅的租賃價格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。 Case study and analysis of summary 案例與分析學(xué)習(xí)總結(jié) 房地產(chǎn)估價 案例 分析 大總結(jié) 16 以營利為目的出租 劃撥 土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 ★ 抵押貸款價值評估 ☆ 房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。 ☆ 房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。 首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。 再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。 ☆ 估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng) 選擇下列方式之一評估其抵押價值： ① 直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值； ② 評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。 選擇上述方式評估抵押價值，均應(yīng)當(dāng)在估價報告中 注明 劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。 ☆ 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限 對抵押價值的影響。 ☆ 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的， 其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。 ☆以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。 ☆ 以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。 ☆ 抵押估價目的，應(yīng)當(dāng)表述為 “ 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值 ” ◎ 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括 ① 發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款 ， ② 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 ，以及 ③ 其他法定優(yōu)先受償款 。 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》 (法釋 [2020]16 號 )規(guī)定： ① 建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月 ，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。 ② 建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。 ③ 消費(fèi)者交付購買商品房的全部 或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。 ◎ 房地產(chǎn)抵押估價時點(diǎn)，原則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。 估價時點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在 “ 估價的假設(shè)和限制條件 ” 中假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。 ◎ 法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。 如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。 劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押 估價結(jié)果中，沒有扣除需 要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。 拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款。 再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。 房地產(chǎn)抵押估價時點(diǎn)，原則上為完成估價對象實(shí)地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。 估價時點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在 “ 估價的假設(shè)和限制條件 ” 中假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。 抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說明其市場風(fēng)險和處分問題以及賠償問 題 劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押； 抵押等估價目的要考慮風(fēng)險及變現(xiàn)能力 ， 報告里要有說明 估價報告的 附件 應(yīng)包括： ① 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄 ；② 內(nèi)外部狀況照片 (由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露 )； 1 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。 1 以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。 1 評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點(diǎn)是否存在拖欠建筑Case study and analysis of summary 案例與分析學(xué)習(xí)總結(jié) 房地產(chǎn)估價 案例 分析 大總結(jié) 17 工程價款的書面 說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。 1 估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。 1 估價師 不得濫用假設(shè)和限制條件 ，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。 已 作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 1 抵押估價報告 應(yīng)當(dāng)包含 估價的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運(yùn)用、主要計(jì)算過程等必要信息，使委托人和估 價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果。 1 抵押估價報告應(yīng)當(dāng)向估價報告使用者作如下提示： ① 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響； ② 在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)； ③ 合理使用評估價值； ④ 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。 1 抵押估價應(yīng) 關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌 的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng) 對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明 。 1 抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括 估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。 ★ 拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用、稅金 ，主要有 ：① 強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、 ② 拍賣傭金、 ③ 訴訟律師費(fèi)、 ④ 交易手續(xù)費(fèi)、 ⑤ 評估費(fèi)、 ⑥ 登記費(fèi)和 ⑦ 合同公證費(fèi)； ⑧ 營業(yè)稅及附加、 ⑨ 印花稅、 ⑩ 應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價款等。 在處置房地產(chǎn)時 ，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出 快速變現(xiàn)價值 意見及其理由。 2 房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當(dāng)為 “ 房地產(chǎn)抵押估價報告 ” ，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有 至少二名 專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。 2 在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。 法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例 作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。 價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、