20xx年房地產(chǎn)估價師案例分析真題-免費閱讀
【正文】 下面為該估價公司估價技術報告的部分內(nèi)容，請指出錯誤并改正：1層餐廳和咖啡廳價格=20000900=18000000(元)=1800萬元酒店客房年總收益=250280365(16%)=10220000(元)=1022萬元酒店會議室年總收益=10002012=240000(元)=24(萬元)酒店年總費用=102240%=409(萬元)酒店客房及會議室年凈收益=1022+24409=637(萬元)酒店客房及會議室價格=637/10%[11/(1+10%)30]=6007(萬元)酒店辦公室價格=30010000=3000000(元)=300(萬元)該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)標準答案：=25028036560%=1533(萬元)。會議室5間，建筑面積共500㎡。以下為該估價報告封面：房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：估字[2017]第號估價項目名稱：市金達廣場1005室房地產(chǎn)市場價值評估 估價委托人：丙銀行房地產(chǎn)估價機構：甲房地產(chǎn)估價機構 注冊房地產(chǎn)估價師：王、李 估價報告出具日期：2017年7月15日第五篇：房地產(chǎn)估價師《案例分析》強化練習題甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。，采用乙公司實際支出的裝修費用進行測算 ，采用價值時點的裝修費用進行測算，采用價值時點的裝修費用并考慮折舊進行測算四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價報告片段中的錯誤（本題10分。 （）。據(jù)委托人介紹，公安部門對該服裝城內(nèi)的房屋門牌號進行過重新編號。請問：，如何測算該商鋪的有效毛收入？，如何對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整？（二）甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業(yè)。第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復習當中應該是邊學習，邊總結，能夠做到舉一反三，融會貫通。接下來我想談一談如何在考試當中或者在學習當中學好這門課，簡單說一下，我個人總結的大概有六個方面：第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學好案例的前提。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結合起來有意識的學習，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。15－2/＝11）2）補償金額：16（拆遷時的房地產(chǎn)市場價值）3）拆遷公告不包括的內(nèi)容：搬遷期限（其他的補償方案、行政復議、行政訴訟一定是的，其實也可以用排除法，補償方案是一定要公告的，行政復議和行政訴訟是并列的，有復議的權利就有訴訟的權利，所以如果選其中一項，另外一項也一定得選，而題目是單選題，所以2個都排除）4）一個什么評估項目，不適用的方法：修復法5）拍賣底價：總建面5萬平米，已銷售3萬平米，拍賣時市場單價6000元，6000*（53）=12000萬元6）有一個拍賣后優(yōu)先扣除的費用：拍賣變現(xiàn)費用和稅費7）拍賣變現(xiàn)費用不包含：房地產(chǎn)稅（用排除法先的，而且房地產(chǎn)稅是房產(chǎn)持有人交的，交易的時候不用交）還有一道題好象是需要計算的，計算難度不大8）補償不應考慮的因素：土地價值差額（4個選項：土地價值差額、前期工程費損失、投資利息損失、酒店品質(zhì)降低，理論上都應該補償，但是題目給的是改變樓層層高，土地的容積率沒有變，樓面地價沒有變，土地總價也不變，也就是沒有發(fā)生土地價值減損，因此這個選項最符合）還有個選擇題是一處簡單的收益計算另外一個選擇題記不清了指錯缺少估價方法選擇的理由。甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時，最適宜采用的估價方法為收益法和成本法。兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2。被征收的房屋價值評估不得遺漏、虛構評估對象。租賃期間屆滿后應采用市場租金。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。2.【題干】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內(nèi)容? 【答案】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括的內(nèi)容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2.【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產(chǎn)估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整? 【答案】房地產(chǎn)估價機構重新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包括：(1)通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。請問：1.【題干】假設開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提? 【答案】假設開發(fā)法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出。請問：1.【題干】房地產(chǎn)估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由。(2)成本法：
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