【正文】 1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。各項收入均為月末取得。（）13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進行，金融機構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。a越大，則預測值越趨向平滑。A．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B．基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C．基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D．基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。A．利率是由儲蓄和投資決定的。A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費用B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費用抵押貸款還本付息C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費用抵押貸款還本付息準備金D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費用抵押貸款還本付息準備金所得稅二、多項選擇題（共15題，每題2分。A．項目的交通組織規(guī)劃B．項目構(gòu)成及平面布置C．項目的建筑規(guī)劃D．城市土地利用規(guī)劃28．下列財務報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。A．包含了對通貨膨脹的補償B．不包含對通貨膨脹的補償C．沒有實際意義D．不能直接用于財務評價20．假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=50萬元、NPV4=150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A．指數(shù)平滑法B．市場因子推演法C．德爾菲法D．銷售人員意見綜合法13．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選 、解析法和蒙特卡洛模擬法三種?？己私杩钊诉€款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費）/月均收入；所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費十其他債務月償付額）/月均收入。=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+%)]1=％ 因為每年遞增率和折現(xiàn)率相等即當，s=i時，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20(1+6%)＝ 18 該家庭第8年最后一個月的還款額A812 =A1(1+i)i1=3000(l+%)961= ，即該投資者的年投資回報為Pi,1000,10%=100萬元如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。方法二： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(130%)＝，100=70X 將購買價和裝修費折現(xiàn)P＝180+（60）/（1+i）=18060/(1+12%)=在動態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對值應等于p A=Pi/[11/(1+i)n] =12%/[11/(1+12%)15]= 70X= X=㎡（二）解：(1）計算該項投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：第一路徑：聯(lián)合概率：P(X1)= = 凈現(xiàn)值：NPV1 =30+15/10%[11/(1+10%)]= 加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)== 第二路徑：P(X2)= 凈現(xiàn)值：NPV2 =加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=()= 第三路徑：P(X3)= 凈現(xiàn)值：NPV3 = 加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=第四路徑：P(X4)= 凈現(xiàn)值：NPV4 = 加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=第五路徑：P(X5)= 凈現(xiàn)值：NPV5 = 加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=第六路徑：P(X6)= 凈現(xiàn)值：NPV6 = 加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=++= 方法二：每年的凈收益期望值為15+12+10O2=當租賃期為3年時，凈現(xiàn)值為：30+ +[11/（1+10%）3]= 當租賃期為5年時，凈現(xiàn)值為：30+ +[11/（1+10%）5]= +=(2）計算該投資項目凈現(xiàn)值不小于零的累計概率 方法一：++= =方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計算累計概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計概率： 1[+()] (+)或1[（)(+)==% 解析一、單項選擇題，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。投資者要求的目標收益率為12%，動態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費用占毛和金收入的30%，裝修費用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。（），土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。（），假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。 D ，屬于土地費用的有（）。A 成本低 ，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）。A C ，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（） B 土地費用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于() B期望值分析 D 概率分析 運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是甭進行投資。 （）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點） D 新加坡同業(yè)拆放、乙、丙三筆貸款。 （）市場。1在用路線價法估價中設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()答案：D1在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)，復利計息的利息多，復利計息的利息少答案：A解析：復利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。A、平均利潤率B、安全利率C、經(jīng)濟增長率D、銀行貸款利率答案：B房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當?shù)牟町?，其最終估價結(jié)果應()。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費用。，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案。三、判斷題，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。，應將不同方案的財務凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。⑥營銷建議。二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。(2)錯誤解法：%)=，或者寫字樓市場的預期收益率=10%+(20%10%)=%.。假設(shè)該項目的開發(fā)周期為4年，地價款于第一年初一次性投入，契稅為地價的4%。第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時間為2010年12月末。()四、計算題(共2題，20分。()，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計算利息，個人住房抵押貸款以復利計算計息。 三、判斷題(共15題，每題1分。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算所涉及的公式包括()。 ，房地產(chǎn)二級市場包括()市場。 ，個人住房抵押貸款的()。 ()。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。 “金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費者市場的()特征。 、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點的分析，是房地產(chǎn)市場的()分析。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售。問：(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)，總建筑面積為15000m2。()1房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。()在市場定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。1在下列費用中，屬于債務融資成本的有()。 下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。全部選對的，得2分。 商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。 2某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元/m2。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。如果平滑指數(shù)a=，則用指數(shù)平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。 在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的()。第一篇：房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》真題及答案2007年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案一、單項選擇題(共35小題，每題1分。 下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是()。 1下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。 32下列關(guān)于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。 4 3建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或()。錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的。年名義利率等于年實際利率 ，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大，正確的有()。 1寫字樓物業(yè)服務企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的（）。()資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()1房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。預計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。 ，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。 ，不包括的內(nèi)容是()。 ，如果投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報是()萬元。，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，%。 %的預付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價格上漲了15%，該投資者預付款的收益率是()。 ，正確的有()。，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式的指標有()。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。()。要求列出算式，計算過程。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計息不還款。開發(fā)建設(shè)成本和管理費用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初。，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。、項目財務評價和投資決策三部分工作。三是風俗習慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費。⑦售價和租金預測。，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。%/30%：50%。房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。，成本類項目選最高的。、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠遠高于買方。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響，這種分析是一種定量分析。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定答案：D解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。A、供需與價格B、需求與價格C、供給與價格D、供給與需求答案：D在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中()是龍頭。某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。A 完全競爭 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬㎡，恢復施工的面積為200萬㎡。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。 ，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（） B 開發(fā)建設(shè)投資 ，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是() 29 下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（） 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 開發(fā)一銷售模式 “開發(fā)銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項目，分