【正文】 )。 ，個人住房抵押貸款的()。% %% %()。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號，全部選對的，得2分。少選且選擇正確的39。 ，房地產(chǎn)二級市場包括()市場。()。 ，所確定的細分市場必須具備()。 ，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算所涉及的公式包括()。A投資收益率 ，正確的有()。 ()決策。 ，權益融資的特點有()。 三、判斷題(共15題，每題1分。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分)，風險是指過去獲得的實際收益與預期收益的差異程度。()，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權。()，使該項目在細分市場上占據(jù)有利的競爭位置。()，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計算利息，個人住房抵押貸款以復利計算計息。()，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率且有足夠的資金，則應選擇投資額較大的方案。()、拍、掛方式獲得國有建設用地使用權所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費用。()。()四、計算題(共2題，20分。需按公式計算的，要寫出公式。計算結果保留小數(shù)點后2位。項目于2010年6月末動工建設，%、按季計息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時間為2010年6月末。第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時間為2010年12月末。2011年6月起在每期末支付當期利息。請計算該項目各期借款的還本付息額。(8分)。假設該項目的開發(fā)周期為4年，地價款于第一年初一次性投入，契稅為地價的4%。商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。銷售費用和銷售稅費為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。(4)。(2)錯誤解法：%)=，或者寫字樓市場的預期收益率=10%+(20%10%)=%.。247。(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI 。房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值。依據(jù)交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段。、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設項目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成。如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領導者。，主要是考察市場調(diào)查的有效性。二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費。：①地區(qū)經(jīng)濟分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。④市場供求分析。⑥營銷建議。⑧吸納量計劃預測。④敏感性分析。16.(1+%/m)m1=%，可采用試算法得出m=4。，應將不同方案的財務凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。23.()/(15060)=%.=可用于還本付息資金/當期應還本付息額，可用于還本付息資金=(110%)x(130%)=(萬元)，當期應還本付息額=20 x7%/[1(1+7%)10]=(萬元)，償債備付率=3：465/ =。財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。，首先是彌補企業(yè)以前的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低?？梢约僭O投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預付款比率越低，其預付款的收益率就越高。二、多項選擇題，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業(yè)投資。，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。流動性偏好利率理論則認為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認為利率的高低取決于平均利潤率。C選項是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。，決策包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策。開發(fā)建設投資、土地增值稅和運營費用屬于現(xiàn)金流出。權益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務融資形成的是企業(yè)的負債，需要還本付息。三、判斷題，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。，使該項目在細分市場上占據(jù)有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產(chǎn)品在細分市場的位置。，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案。當多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。，即可逆性和不可延期性。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權性質(zhì)，其決策問題可以轉換為實物期權定價問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國有建設用地使用權所繳納的契稅屬于土地費用。，因為若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場平均收益水平。A、價格B、常數(shù)C、價格變動率D、時間答案：D在市場法中，土地使用權年限調(diào)整屬于()調(diào)整。A、9B、15D、18答案：D解析：2000/(2000+1000)*27= 18米有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用()。某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結果應()。路線價法估價的第二個步驟為()。之后，有關方面對其估價結果有異議。A、1998年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期答案：A解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關。A、平均利潤率B、安全利率C、經(jīng)濟增長率D、銀行貸款利率答案：B房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結果。A、估價目的B、估價對象C、估價時點D、估價目的和估價對象答案：A1鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是()%%%答案：D解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規(guī)定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。1投資利潤率的計算公式是()(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)(土地取得成本+開發(fā)成本)(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)答案：A解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。1受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()答案：B解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。1在用路線價法估價中設定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()答案：D1在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)，復利計息的利息多，復利計息的利息少答案：A解析：復利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2。第四篇：2011房地產(chǎn)估價師考試開發(fā)經(jīng)營與管理真題與答案2011年房地產(chǎn)估價開發(fā)經(jīng)營與管理試題與答案一、單項選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。 （）。 （）市場。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。 C 第三階段的后半段 ，不屬于土地儲備范圍的是（）。＞滲透市場＞服務市場 》 有效市場＞滲透市場 ＞服務市場＞滲透市場 》 滲透市場＞有效市場，最主要的原因是（）存在差異性。 （）利率的基礎上加一定的百分點（或基點） D 新加坡同業(yè)拆放、乙、丙三筆貸款。＞乙＞丙 ＞乙＞甲 ＞甲＞丙 ＞丙＞甲 16 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，%，%,%，%，則該項目投資的實際收益率是（）% % C % % 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。 D ，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為如果為20年，每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A 抵御通貨膨脹的影啊 等于零，說明該項目的獲利能力（） B 超過了基準收益率的要求 ，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年年末0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬元2000 累計凈現(xiàn)值/萬元 C 某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。A C ，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（） B 土地費用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于() B期望值分析 D 概率分析 運用實物期權方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是甭進行投資。A 發(fā)行可轉換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 ，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項 目將面臨() D 信用風險以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評估價值 B 實際價值 ，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費）／月均收入D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費+其他債務月償還額）／月均收入 ，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）A 物業(yè)出租經(jīng)營成本 通貨膨脹率 萬元，月平均運營費用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應的編號。 B 商業(yè)物業(yè)投資房 ，屬于市場交易指標的有（） ，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。A 成本低 ，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）。 E 銷售期，開發(fā)經(jīng)營期為2年。 C 資產(chǎn)負債率 ，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。 在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。 D ，屬于土地費用的有（）。，防止銷售款挪作他用C 要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30 % 密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 （）。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號、用“√”表示正確，用“”表示錯誤。（），縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權出讓市場。（），假設在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。（）7 財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（），最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。（），包括為居民服務配套建設的各種營利性和非營利性配套設施的建設費用。（），土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。（）。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答）（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180 萬元，一次性付款。投資者要求的目標收益率為12%，動態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費用占毛和金收入的30%，裝修費用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。要求的店鋪最低單位面積年和金，并畫出該項目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。請計算該項目投資的加權凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計概率。 12B 。方法二： 解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(130%)＝，100=70X 將購買價和裝修費折現(xiàn)P＝180+（60）/（1+i）=18060/(1+12%)=在動態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對值應等于p A=Pi/[11/(1+i)n] =12%/[11/(1+12%)15]= 70X= X=㎡（二）解：(1）計算該項投資的加權凈現(xiàn)值之和方法一：第一路徑：聯(lián)合概率：P(X1)= = 凈現(xiàn)值：NPV1 =30+15/10%[11/(1+10%)]= 加權凈現(xiàn)NPV1 P(X1)== 第二路徑：P(X2)= 凈現(xiàn)值：NPV2 =加