20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法真題(完整版)
【正文】 值最大化D．法律上許可12．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（ ）。A．乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率C．甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長13．某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150 萬元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（ ）元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（ ）萬元。請(qǐng)問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么? ?。ㄈ┠吵鞘蟹抗懿块T直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。A．投資價(jià)值B．謹(jǐn)慎價(jià)值C．快速變現(xiàn)值D．市場(chǎng)價(jià)值23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬元，現(xiàn)時(shí)重新購建價(jià)格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（ ）萬元。A．甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B．乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C．該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D．該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比32．某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價(jià)格為243萬元,假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為（ ）元/m2。A．放棄這個(gè)項(xiàng)目B．努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C．埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目D．找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名E．對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助3．關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。A．利用平均增減量法模擬2006年的價(jià)格為7482元/m2B．利用平均增減量法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為8826元/m2 C．利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價(jià)格為7438元/m2 D．利用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為7438元/m2 E．無法利用平均增減量法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為8873元/m214．運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值時(shí)，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的（ ）。（ ）6．市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。（ ?。?3．在運(yùn)用移動(dòng)平均琺預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的同期長度進(jìn)行移動(dòng)平均。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/ ㎡（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，%，投資利潤率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。（ ）15．在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價(jià)方法不適用的外，只要是在理論上適用估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。（ ）7．在市場(chǎng)法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相似，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。A．實(shí)物構(gòu)成
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