房地產(chǎn)估價基本理論概述(編輯修改稿)
2025-07-20 05:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0。 ?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館（娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。 1．商業(yè)房地產(chǎn)的特點。 ?。╨）收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。 ?。?）經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。 ?。?）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。 （4）裝修高檔而復雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。 2．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。 ?。╨）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。 ?。?）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進貨交通和卸貨的便利程度。 3．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素。 ?。?）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。 （2）內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。 ?。?）樓層。一般來說，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。 ?。?）面積。應有與經(jīng)營要求相適應的面積。 ?。?）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高. ?。?）儲存空間。 ?。?）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。 ?。?）轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。 ?。?）使用年限和折舊情況。 4．商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也是一種常用方法。 對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時也可用成本法作為輔助評估方法。 （三）工業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。 1．工業(yè)房地產(chǎn)的特點。 （l）涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應該了解相應企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。 ?。?）非標準廠房多、單價差異大。 ?。?）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。 2．影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。 ?。?）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。 ?。?）基礎(chǔ)設施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設施依賴較強，當?shù)氐碾娏闆r，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。 （3）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應設在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。 3．對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素。 ?。?）用地面積。廠
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