【正文】 成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格就可以得出估價(jià)對象的價(jià)值。參見教材P177。（?。?011年真題】　　[答疑編號950276060201]　　交易雙方，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等　　成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式（如是按建筑面積計(jì)價(jià)還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計(jì)價(jià)）　　成交日期　　付款方式，例如是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限）　　交易情況，如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買）、交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式（如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是全部稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)或由買方負(fù)擔(dān)等），以及有無利害關(guān)系人之間的交易和急于出售、急于購買等特殊交易情況?！　。ㄕ莆眨　?nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證?！　。?）同行之間相互提供?！　。?）查閱報(bào)刊、網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場價(jià)格行情。　?。?）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價(jià)格等資料。　?。?）查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格等資料?！　。?）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。估價(jià)師應(yīng)視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣用心去調(diào)查估價(jià)對象所在地的房地產(chǎn)市場行情和搜集交易實(shí)例的途徑，掌握搜集交易實(shí)例的技巧，盡力搜集較多的交易實(shí)例?！　‰m然搜集交易實(shí)例是比較法中的一個(gè)步驟，但搜集交易實(shí)例無須等到采用比較法估價(jià)時(shí)，而在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價(jià)時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用。第二節(jié)　搜集交易實(shí)例　?。私猓　≈挥袚碛辛斯纼r(jià)對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價(jià)格行情，從而保障評估出的估價(jià)對象價(jià)值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可不實(shí)例，保障根據(jù)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格評估出的估價(jià)對象價(jià)值更加準(zhǔn)確而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，該大步驟又分為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個(gè)小步驟。這種處理稱為交易情況修正，價(jià)格調(diào)整是對價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象“參考系”下的價(jià)格，“參考系”有市場狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整，價(jià)格換算主要是對可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比。②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實(shí)例?！　∵€值得指出的是，比較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值，有時(shí)房地產(chǎn)市場價(jià)格變化過快，估價(jià)報(bào)告尚未完成房地產(chǎn)市場價(jià)格就發(fā)生了明顯的變化，這也會給比較法估價(jià)帶來麻煩，特別是其估價(jià)結(jié)果難以讓人接受，如在房價(jià)過快上漲時(shí)期的房屋征收評估中?！　〉捎谠S多因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師憑其估價(jià)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)以及對估價(jià)對象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)研后作出判斷。即運(yùn)用比較法估價(jià)要清除以下四個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對象價(jià)值的差異：　?、俪山粌r(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同；②特殊交易情況與正常交易情況不同；③成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同（實(shí)質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間的房地產(chǎn)市場狀況不同）；④可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況不同。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價(jià)的理由；估價(jià)對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有努力去搜集交易實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)，房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易?！　”容^法的原理和技術(shù)，也可用于收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法中市場租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、重置價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分（如土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等），開發(fā)完成后的價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。②寫字樓，③商鋪?！　∪⒈容^法適用的估價(jià)對象　　比較法適用的估價(jià)對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ?，?dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。該原理已在本書第五章第五節(jié)“替代原則”中作了論述，在此不再重復(fù)。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價(jià)方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。真實(shí)成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，簡稱可比實(shí)例，是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)。具體的說，它是選取數(shù)宗真實(shí)成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)之間的差異對成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。比較法及其運(yùn)用要求　??；　?。弧　?；　??；　?。弧　。弧　?；　　；　　；　　；　　；　　；　??；　?。弧　?；　　；　?。弧　。弧　。弧　。弧　?；　　?！　?nèi)容講解第一節(jié)　比較法概述　　一、比較法的含義　　簡要地說，比較法是根據(jù)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)，也稱為估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)?！　”容^法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價(jià)格為導(dǎo)向（簡稱市場導(dǎo)向）來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格?！　《?、比較法的理論依據(jù)　　比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格?！　∫?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成有替代原理，所以估價(jià)對象的未知價(jià)格（價(jià)值）可以通過類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來求取。但是，只要搜集了較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理所得的結(jié)果，可以作為估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的最佳測算題。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價(jià)，相對來說也是一種最容易、最簡單的房地產(chǎn)估價(jià)。④標(biāo)準(zhǔn)廠房?！　∠铝蟹康禺a(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。③可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程等?！　∷?、比較法估價(jià)需要具備的條件　　比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。　　在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格及估價(jià)所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用比較法估價(jià)的難點(diǎn)。　　另外，運(yùn)用比較法估價(jià)需要把諸如營業(yè)稅、所得稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格；需要把急賣或急買造成的不正常成交價(jià)格，處理為正常價(jià)格；需要把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，處理為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；需要把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，處理為在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。上述這些對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，分別簡稱為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，在進(jìn)行這些處理時(shí)，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度，如通過對大量成交價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出不同因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。因此，如果估價(jià)師沒有扎實(shí)的估價(jià)理論知識和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對估價(jià)對象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用比較法得出正確的估價(jià)對象價(jià)值?！　∥?、比較法估價(jià)的操作步驟　　運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即搜集大量真實(shí)成交的房地產(chǎn)及其基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等信息。③對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。這種處理稱為建立比較基礎(chǔ)，價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，即對可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。④計(jì)算比較價(jià)值，即把多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過處理得到的多個(gè)比較價(jià)值綜合為一個(gè)比較價(jià)值。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)努力搜集較多的交易實(shí)例?！　。ㄊ煜ぃ　〗灰讓?shí)例不會自己跑到估價(jià)師手中。　　搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：　?。?）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。現(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員促成的，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以獲得大量及時(shí)、真實(shí)的交易實(shí)例。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)的成交價(jià)格等資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格等資料，政府或其授權(quán)的部門確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格等資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的的專門從事房地產(chǎn)價(jià)格等信息搜集、整理、分析和提供的機(jī)構(gòu)。要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等雖然不是成交價(jià)格，一般不能反映真實(shí)的市場價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但與成交價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料?！　∷鸭灰讓?shí)例的內(nèi)容：　　交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況：如名稱、坐落、規(guī)模（面積）、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境和景觀等?！　。私猓　》康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫　　是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段之一　　判斷　　在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。【答案】正確【解析】據(jù)以判斷交易價(jià)格是否是正常交易價(jià)格。第三節(jié)　選取可比實(shí)例　　（了解）　　交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對某一具體的估價(jià)對象及估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇。但在實(shí)際估價(jià)中，因信息不完全等，對可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全“適當(dāng)”?！　〉绻筮x取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個(gè)至10個(gè)可比實(shí)例即可。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：　　■要求一：類似　　■要求二：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合　　■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用）　　■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場價(jià)格，（對照教材P94）　?。?）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)　　□區(qū)位相近。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價(jià)對象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。如果估價(jià)對象是位于北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套住房，則選取的可比實(shí)例最好也位于同一住宅小區(qū)；而如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取北京市區(qū)內(nèi)在區(qū)位、規(guī)模、檔次等方面與估價(jià)對象小區(qū)相當(dāng)?shù)淖≌^(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。當(dāng)不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。因此，如果估價(jià)對象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。檔次是指按一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空凋、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)?！?倍范圍內(nèi)，即：≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)?！?。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)?！　答疑編號950276060202]參見教材P180。（　）【2004年試題】　　[答疑編號950276060203]　?。?）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合　　這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例?！　。?）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)　　這里的“接近”是相對而言的，如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力，才可選為可比實(shí)例。有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。　?。?）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格　　這是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。（2004年試題）　　　　　　　　　　　　[答疑編號950276060204]參見教材P180～181。　　因此，選取可比實(shí)例有所謂的“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價(jià)對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少或沒有相應(yīng)的土地或建筑物的交易實(shí)例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易實(shí)例時(shí)，則可將此房地及其成交價(jià)格予以分解，即把該房