不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)-市場(chǎng)比較法-展示頁(yè)
2024-08-19 10:25本頁(yè)面
【正文】 （2）個(gè)別因素間接比較修正公式交易情況 交易日期 區(qū)域因素 標(biāo)準(zhǔn)化 個(gè)別因素 修正 修正 修正 修正 修正= 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例的個(gè)別因素相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素的得分；個(gè)別因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別因素的得分。1．直接比較修正公式交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 修正 修正 修正 修正= 上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交時(shí)的日期為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域因素為基準(zhǔn)；個(gè)別因素修正的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為基準(zhǔn)。間接比較修正是以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)或條件俱佳的不動(dòng)產(chǎn)為基準(zhǔn)，把交易案例和待估不動(dòng)產(chǎn)均與其逐項(xiàng)比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比例。通過這四個(gè)方面的修正后，就把可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格修正為估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)期日的客觀合理價(jià)格。這就是說，相同類型、具有替代關(guān)系的商品之間，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格相互牽制而趨于一致。二、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)就是替代原理。市場(chǎng)比較法，又簡(jiǎn)稱比較法，是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的基本方法之—。第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理一、市場(chǎng)比較法的概念所謂市場(chǎng)比較法，就是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)期日的近期有過交易的類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。因素修正主要包括交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素四大方面的修正。第三章 市場(chǎng)比較法重點(diǎn)提示：市場(chǎng)比較法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的基本方法之—。本章在闡述市場(chǎng)比較法基本原理的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)介紹了市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟，其中，因素修正是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)和關(guān)鍵。通過這四個(gè)方面的修正后，就把可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格修正為估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)期日的客觀合理價(jià)格。這里的“類似不動(dòng)產(chǎn)”，是指在所處地區(qū)、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相似的不動(dòng)產(chǎn)。采用市場(chǎng)比較法求得的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有相同的價(jià)格，即具備替代關(guān)系；從另一方面來看，在同一市場(chǎng)上具有完全替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí)，商品的價(jià)格是經(jīng)過相互影響之后才決定的。三、市場(chǎng)比較法的基本公式采用市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正。用公式表示如下： = 在實(shí)際評(píng)估中，區(qū)域因素和個(gè)別因素修正有直接比較修正和間接比較修正，直接比較修正是以待估不動(dòng)產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，把各個(gè)可比實(shí)例與其逐項(xiàng)比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比例。市場(chǎng)比較法的具體計(jì)算公式包括直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種。2．間接比較修正公式（1）區(qū)域因素間接比較修正公式交易情況 交易日期 標(biāo)準(zhǔn)化 區(qū)域因素 個(gè)別因素 修正 修正 修正 修正 修正= 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例所在區(qū)域相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的得分；區(qū)域因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的得分。四、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與適用范圍1．市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)（1）市場(chǎng)比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。此價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，它能夠反映近期不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的行情，因而具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，容易為人們所接受。市場(chǎng)比較法以價(jià)格求價(jià)格，在正常市場(chǎng)情況下，比準(zhǔn)價(jià)格能夠反映市場(chǎng)規(guī)律；但是在非正常情況下，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值，無法與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)，理論基礎(chǔ)欠缺。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的比較修正，這些修正有的很難采用量化的計(jì)算公式，所以要求評(píng)估人員具備多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，否則就不能得到客觀合理的價(jià)格。充足的市場(chǎng)交易資料是市場(chǎng)比較法應(yīng)用的最基本的條件。（2）比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相關(guān)性和替代性。比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)程度越高，替代性越強(qiáng)，評(píng)估結(jié)果越好。比較實(shí)例資料來源可靠能提高估價(jià)結(jié)果的精度。3．市場(chǎng)比較法的適用范圍從地區(qū)來看，市場(chǎng)比較法主要用于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地區(qū)；從估價(jià)對(duì)象來看，市場(chǎng)比較法主要適用于交易性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格
化學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1