【正文】 人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。3. 抵押人所擔保的債權(quán)超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。十? 《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》自2000年12月13日起施行1. 以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。如果無法變現(xiàn)，債務人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應當對國有土地使用權(quán)依法評估。十. 中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》1998年5月9日頒發(fā)實施1. 抵押貸款需要有權(quán)部門出具的抵押物估價證明； 2. 貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額，不得大于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的擬購買住房的價值。4．抵押過失及意外有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：（5） 債務履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆杖擞治茨芘c抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；（6） 抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（7） 抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（8） 抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（9） 抵押合同約定的其他情況。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足（5）. 抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔保。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應當告知抵押人。（2）. 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。3．抵押期間責任（1）. 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同.九. 建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》1997年6月1日起施行；2001年7月23日修訂實施。七. 國家土地管理局《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》1995年9月11日發(fā)布實施（國土資源部《關(guān)于停止執(zhí)行部分規(guī)范性文件的通知》2003年 2月20日停止執(zhí)行）：經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押八. 國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》1997年1月3日實施土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押土地的土地證書。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。2. 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應當簽訂抵押合同。林地承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長五. 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》1. 土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。3. 耕地的承包期為三十年。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。（3）. 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。3. 抵押期間和拍賣（1）. 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。3．房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。潘 世 炳 博士 教授級高工湖北永業(yè)行評估咨詢有限公司 總經(jīng)理中 南 財 經(jīng) 政 法 大 學 兼職教授湖 北 省 房 地 產(chǎn) 業(yè) 協(xié) 會 副會長武 漢 市 房 地產(chǎn)估價師協(xié) 會 副會長湖北省土 地 估 價 師 協(xié) 會 副秘書長 中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會 理事湖 北 省 司法鑒定人 協(xié) 會 常務理事武 漢 仲 裁 委 員 會 仲裁員香 港 測 量 師 學 會 專業(yè)會員武漢市武昌區(qū)紫陽東路77號偉鵬大廈12層 郵編 430070電話：02787250887 傳真02787250566 Email：psb999 網(wǎng)站：中文域名：；；不動產(chǎn)抵押估價第一部分 有關(guān)不動產(chǎn)估價法規(guī)政策第二部分 不動產(chǎn)抵押估價幾個問題第三部分 不動產(chǎn)抵押估價風險及控制第四部分 借鑒解讀《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》2006年12月21日 南昌第一部分． 有關(guān)不動產(chǎn)估價法規(guī)政策一. 《中華人民共和國土地管理法》1986年6月25日通過2004年8月28日第三次修訂：國家依法實行國有土地有償使用制度。二. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月1日起施行）1．房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。2．依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。4．房地產(chǎn)抵押合同取得后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。三. 《中華人民共和國擔保法》（自1995年10月1日起施行）1. 下列財產(chǎn)可以抵押：（1） 抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（2） 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)（3） 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。2. 下列財產(chǎn)不得抵押：（1） 土地所有權(quán)：（2） 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，法律有規(guī)定的除外；（3） 城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。（2）. 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為無效。（4）. 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。四. 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》2003年3月1日起施行1. 通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)；2. 國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。草地承包期為三十年至五十年。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定3. 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。六. 建設(shè)部 中國人民銀行《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》19950323房地產(chǎn)評估工作要嚴格遵循公平、公正、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序進行，杜絕利用房地產(chǎn)評估工作為單位和個人牟取不正當利益。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發(fā)新證手續(xù)。1．抵押額及時間限定（1）. 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分（2）. 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限（3）. 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限（4）. 有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限（5）. 商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證2．下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）. 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）. 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）. 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）. 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）. 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其