不動產(chǎn)估價(jià)的原則與程序-展示頁
2025-05-24 02:05本頁面
【正文】 完成估價(jià)報(bào)告的年月日。 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ? ?估價(jià)時(shí)點(diǎn)（ appraisal date， date of value）就是所評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對應(yīng)的年月日。由此形成了不動產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法：市場比較法、成本法和收益法。 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ? (appraisal approach) ：科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。主要包括最有效使用原則、合法原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則等。估價(jià)目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ? (appraisal purpose) ：就是估價(jià)結(jié)果的期望用途。 ? （ 3）具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。一名合格的不動產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員 ,應(yīng)符合下列基本要求： ? （ 1）有扎實(shí)的不動產(chǎn)估價(jià)理論、方法及不動產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。 ?不動產(chǎn)估價(jià) (real estate appraisal， property valuation)是以不動產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循不動產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響不動產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對不動產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行的估計(jì)、推測或判斷的活動。第二章 不動產(chǎn)估價(jià)的原則與程序 掌握 不動產(chǎn)估價(jià)的概念、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、時(shí)點(diǎn)原則、公平原則的含義和內(nèi)容，掌握不動產(chǎn)估價(jià)實(shí)際操作過程 ； 熟悉 不動產(chǎn)估價(jià)原則的含義、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地勘察估價(jià)對象、審核估價(jià)報(bào)告和估價(jià)資料歸檔。 本章內(nèi)容 ?第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ?第二節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)的原則 ?第三節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)程序 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ?一 、 不動產(chǎn)估價(jià)的概念 ?（ 一 ） 定義 ?臺灣林英彥教授認(rèn)為， “ 所謂不動產(chǎn)估價(jià)，系依據(jù)影響不動產(chǎn)價(jià)值的各種資料，劃定對象不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并以貨幣額表示之 ” 。 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ? 理解不動產(chǎn)估價(jià)首先必須掌握如下幾點(diǎn)： ? (professional real estate appraiser， professional real estate valuator):是指經(jīng)不動產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格 ,由有關(guān)主管部門審定注冊 ,取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事不動產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。 ? （ 2）有豐富的不動產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。 ? （ 4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u估不動產(chǎn)價(jià)值。 ? (appraisal principle) ：評估人員在估價(jià)過程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。 ? (appraisal process) ：不動產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：①明確估價(jià)基本事項(xiàng)；②擬定估價(jià)作業(yè)方案；③搜集估價(jià)所需資料；④實(shí)地查勘估價(jià)對象；⑤選定估價(jià)方法計(jì)算；⑥確定估價(jià)結(jié)果；⑦撰寫估價(jià)報(bào)告；⑧估價(jià)資料歸檔。不動產(chǎn)價(jià)格通常可以從如下三個(gè)途徑來求?。?(1)參照類似不動產(chǎn)近期的市場交易價(jià)格； (2)參照重新建造類似不動產(chǎn)所需要的費(fèi)用；(3)依據(jù)該不動產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價(jià)值。 ? (subject property)： 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)。 ?估價(jià)結(jié)果有效期說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年。 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ? 二、 不動產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn) ? （一）不動產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性：不動產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。不動產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來看，是估價(jià)人員對不動產(chǎn)價(jià)格所作出的推測與判斷，但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷，而是把不動產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過評估活動正確地反映出來，具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。 ?：由于不動產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力 ?。正因?yàn)槿绱?，有人將不動產(chǎn)估價(jià)定義為：為特定目的評估不動產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。 ?2．評估過程涉及面較廣。 ?另外，不動產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性。 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ?三、不動產(chǎn)估價(jià)的意義 ?1．為不動產(chǎn)市場交易服務(wù) ?2．有利于不動產(chǎn)資源優(yōu)化配置 ?3．確立公平收益分配制度的基礎(chǔ)：由于市場競爭的非完全性、信息不對稱、外部性問題的存在等，不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行難以真正實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置。 ?4．有利于賦稅公平 第一節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)概述 ?四、不動產(chǎn)估價(jià)范圍 ?不動產(chǎn)交易價(jià)格的評估 ?不動產(chǎn)抵押價(jià)格的評估 ?不動產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)格的評估 ?不動產(chǎn)典當(dāng)價(jià)格的評估 ?不動產(chǎn)稅收價(jià)格的評估 ?不動產(chǎn)征用折遷補(bǔ)償價(jià)格的評估 ?不動產(chǎn)糾紛處理時(shí)價(jià)格的評估 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)的原則 ?不動產(chǎn)估價(jià)原則 是指人們在不動產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐與理論探索中，逐步認(rèn)識了不動產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動的客觀規(guī)律，并總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價(jià)活動中應(yīng)當(dāng)遵守的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題，這便是不動產(chǎn)估價(jià)原則。 第二節(jié) 不動產(chǎn)估價(jià)的原則 ?原則究竟有幾個(gè)，看法不一致： ?1995年，我國不動產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會提出 6個(gè)原則
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