房地產(chǎn)估價(jià)之市場(chǎng)比較法-展示頁(yè)
2025-07-23 14:30本頁(yè)面
【正文】 建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居??；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。 2．可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個(gè)方面的要求：(1)區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象的相同或相近，即為估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；(2)交易類型與估價(jià)目的吻合；(3)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；(4)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。一、途徑查閱政府資料 報(bào)刊租售信息以購(gòu)買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談 交易展示會(huì)同行相互提供其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解二、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容雙方交易情況與交易目的 交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況成交價(jià)格 付款方式成交日期三、交易實(shí)例調(diào)查表，建立交易實(shí)例資料數(shù)據(jù)庫(kù)第三節(jié) 選取可比實(shí)例雖然估價(jià)人員搜集和積累的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)中存放的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有些交易實(shí)例并不適用。不適用的情況：——沒(méi)有房地產(chǎn)交易的地方——在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)——某些類型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑——難以成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對(duì)估價(jià)人員要求：廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別情況的修正）三、市場(chǎng)比較法的操作步驟①搜集交易實(shí)例 ②選取可比實(shí)例③建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ④進(jìn)行交易情況修正⑤進(jìn)行交易日期修正 ⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正 ⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格第二節(jié) 搜集交易實(shí)例應(yīng)具有充足的初級(jí)資料——盡可能搜集較多的交易實(shí)例，是運(yùn)用此法的先決條件，如果太少，不僅會(huì)影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)法無(wú)法使用。市場(chǎng)法是房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。第四章 市場(chǎng)比較法教學(xué)時(shí)數(shù)：6課時(shí)教學(xué)目的與要求：通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握市場(chǎng)比較法的基本原理，掌握交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取，掌握估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比較修正，掌握市場(chǎng)比較法應(yīng)用舉例與分析教學(xué)重點(diǎn)：交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取教學(xué)難點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比較修正教學(xué)手段和方法： 以講授為主，輔以多媒體教學(xué)手段，結(jié)合案例教學(xué)。教學(xué)內(nèi)容： 第一節(jié) 基本原理一、市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法又稱為市場(chǎng)比較法，交易實(shí)例比較法，買賣實(shí)例比較法，市場(chǎng)資料比較法，現(xiàn)行市價(jià)法等，簡(jiǎn)稱為市場(chǎng)法或者比較法，是指將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法?！愃品康禺a(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)——估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)：一個(gè)具體項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)——前提：交易市場(chǎng)已經(jīng)形成——比準(zhǔn)價(jià)格理論依據(jù)：替代原理公式：待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格交易情況修正系數(shù)估價(jià)期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)二、適用條件與對(duì)象適用：房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。搜集交易實(shí)例要日積月累，時(shí)刻留意。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。 可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。 在實(shí)際選取時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列8點(diǎn)：1．可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。 3．可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 5．可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣
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