《市場比較法》ppt課件 (2)-全文預(yù)覽
【正文】 比準(zhǔn)案例使用權(quán)年期 。 土地使用權(quán)年限長短，直接影響土地可獲收益，年限越長，土地總收益越多，地價越高。 每一個方面還可以進一步細(xì)分為若干因素的修正。解：該宗房地產(chǎn) 2022年的價格計算如下：利用定基價格指數(shù)計算：利用環(huán)比價格指數(shù)計算： (通常以上一個統(tǒng)計時點為基期 )基期 (價格指數(shù)通常定義為 1)估價時間 96 97 98 99 2022價格指數(shù) 1 環(huán)比指數(shù)估價時間 96 97 98 99 2022價格指數(shù) 1 比準(zhǔn)實例在成交日期時的價格 *交易日期修正系數(shù) =在估價時點時的價格房地產(chǎn)價格指數(shù)按基期不同又分為 :3)利用修正系數(shù)修正作為估價人員平常就應(yīng)收集征集交易實例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，努力把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)。2)測定各種特殊因素對正常價格的影響程度通常來講， 正常的成交價格是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。6)交易稅費非正常負(fù)擔(dān)等4)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的 (以資抵債 )2)急于脫售或購買的、及不了解市場行情的（ 1）造成成交價格偏差的原因有些房地產(chǎn)如：車庫按車位個數(shù)為單位。 （ 4）交易情況正常性 最好能在同一地區(qū)，越近越好 ，如果同一地區(qū)內(nèi)沒有可選取的，可以在同一供應(yīng)圈內(nèi)的類似地區(qū)選取。消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價格的影響。③ 與估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同（可比實例） 不同用途的房地產(chǎn)價格相差很大，所以首要的是應(yīng)選取用途相同的實例經(jīng)選取出的可供比較的交易實例具有下列性質(zhì) :這是從事房地產(chǎn)估價的一項基礎(chǔ)性工作。權(quán)益狀況說明 成交日期 年 坐落 對于以上渠道收集來的資料，價格的種類是多種多樣的，其中如 :地價稅、土地稅、土地征用、抵押等估價額，法院公證登記估價額，標(biāo)售拍賣價格，房地產(chǎn)銷售說明書的價目，廣告刊登的價格等， 都不是正常價格。4)參加年度房地產(chǎn)交易會， 索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料3)同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、布局、價格等。2)從報刊，雜志上獲取有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的信息土地管理，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理 (交易所 )等對房地產(chǎn)交易做的原始記錄1)查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料對于市場比較法而言，主要是要 收集市場交易實例，途徑 有：評估過程收集交易實例整理和選擇比準(zhǔn)實例分析與調(diào)整綜合計算比準(zhǔn)價格建立價格比較修正的基礎(chǔ)交易情況的修正交易日期的修正房地產(chǎn)狀況修正利用修正公式計算如在一些房地產(chǎn)市場尚發(fā)育不夠的地區(qū)，就很難采用。相鄰區(qū)域： 針對房地產(chǎn)而言，相鄰區(qū)域指待估房地產(chǎn)所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對區(qū)域而言，相鄰區(qū)域指緊鄰區(qū)域周圍的其他區(qū)域。個別因素： 是指房地產(chǎn)的個別特性對其價格的影響因素。1）找出影響價格的因素市場比較法基本原理 (Direct市場比較法基本原理 (Direct第三章 市場比較法主 Approach）如：交易情況、交易時間（日期）、區(qū)域因素、個別因素等。市場比較法：實際上就是從影響房地產(chǎn)價格的因素入手，分析比較評估對象和交易案例的有關(guān)影響因素的相同性和差異性，對交易案例的價格作相應(yīng)的增減修正，從而得出待估房地產(chǎn)的價格。區(qū)域因素： 是指房地產(chǎn)在區(qū)域的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生的影響的因素。同一供需圈： 指與待估房地產(chǎn)能形成替代關(guān)系，對待估房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著影響的其他房地產(chǎn)所在的區(qū)域。（ 1） 要有與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性的、足夠數(shù)量的比較案例在同一供應(yīng)圈內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。（ 3） 比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價方法中的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期。市場比較法立足于 “比較 ”， 擁有充裕的可供比較的已知房地產(chǎn)價格是前提。5)同行之間的信息共享 名稱 成交價格 月 房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明 位置圖形象圖要求機構(gòu)將一手的，基礎(chǔ)的市場資料及時，準(zhǔn)確的收集和積累，建立房地產(chǎn)交易實例庫、資料庫， 形成良好的運行機制。體現(xiàn) : ② 與估價對象房地產(chǎn)的價格類型相同估價對象房地產(chǎn)需評估其買賣價格，就不能選取抵押價格的房地產(chǎn)交易實例做比較。比準(zhǔn)實例的交易類型與估價目的相
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