市場比較法ppt課件(2)(編輯修改稿)
2025-06-08 08:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。 如：契稅本由買方負擔，卻轉嫁給了賣方；交易手續(xù)費本應由雙方各負擔一部分，卻轉嫁給了其中的一方。7）特殊交易方式的交易如拍賣、招標、哄抬或拋售等。通常來講， 正常的成交價格是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標等方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒的影響而使價格失常。但在我國大陸目前的土地使用權出讓是例外，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協(xié)議價格往往偏低。（這是由于土地使用權出讓市場的政府壟斷造成的，存在大量的以土地作為優(yōu)惠政策吸引投資，及不珍惜國有土地資產(chǎn)的不良現(xiàn)象，因而也形成了出讓價格和轉讓價格的之間的不合理的剪刀差，使得國有土地的一級市場存在嚴重的不公平競爭現(xiàn)象）需估價的人員有豐富的經(jīng)驗，對市場行情有充分了解修正程序 :1)剔除非正常的交易案例2)測定各種特殊因素對正常價格的影響程度測定方法可以利用已掌握的交易資料分析計算，確定修正系數(shù)。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測算有時非常困難，因此在哪種情況下應當修正多少，只有由估價人員憑經(jīng)驗判斷。作為估價人員平常就應收集征集交易實例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗的基礎上，努力把握適當?shù)男拚禂?shù)。3)利用修正系數(shù)修正公式 :比準實例成交價格 *交易情況修正系數(shù) =正常價格交易情況修正系數(shù) =待估宗地情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù)（ 2）修正方法 比準實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點的價格，是指在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 如果 成交日期與估價時點不同 ，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，價格就有可能不同，因此應將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易日期修正。日期差異表現(xiàn)為 :待估案例發(fā)生在后，比準案例發(fā)生在前 待估案例發(fā)生在前， 比準案例發(fā)生在后（ 1）修正方法 在比準實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有 3種情況： 1）平穩(wěn)； 2）上漲； 3）下跌 在判定房地產(chǎn)價格水平為穩(wěn)定發(fā)展時，可不進行交易日期修正。上漲和下跌都必須進行修正。采用 (地價指數(shù)或房屋價格指數(shù) )房地產(chǎn)價格指數(shù)的變動率來分析計算，公式如下 :比準實例在成交日期時的價格 *交易日期修正系數(shù) =在估價時點時的價格房地產(chǎn)價格指數(shù)按基期不同又分為 :定基指數(shù) 環(huán)比指數(shù)定基指數(shù) 是以某一時點為基期建立。環(huán)比指數(shù) 基期是不固定的。 (通常以上一個統(tǒng)計時點為基期 )基期 (價格指數(shù)通常定義為 1)估價時間 96 97 98 99 2022價格指數(shù) 1 環(huán)比指數(shù)估價時間 96 97 98 99 2022價格指數(shù) 1 若已知環(huán)比指數(shù)，需換算成定基指數(shù)，進行地價指數(shù)修正。除用價格指數(shù)修正方法外，還可以通過大量交易案例，分析地價隨時間的變動規(guī)律，并用以修正。 定基指數(shù)【 例 43】 某宗房地產(chǎn) 2022年的價格為 1600元 /m2， 現(xiàn)需要將其調整到 2022年，已知該區(qū)域類似房地產(chǎn)的定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)如下表所示（以2022年為 1），試求該宗房地產(chǎn) 2022年的價格。 解：該宗房地產(chǎn) 2022年的價格計算如下：利用定基價格指數(shù)計算：利用環(huán)比價格指數(shù)計算：房地產(chǎn)狀況修正包括區(qū)位狀況、權益狀況、實物狀況三個方面。每一個方面還可以進一步細分為若干因素的修正。（ 1）區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。將比準實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度、臨路狀況、樓層、朝向等 。（ 2）權益狀況修正 是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況。將比準實例在其權益狀況下的價格調整為在估價對象房地產(chǎn)權益狀況下的價格。主要內(nèi)同有：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等1）土地使用權年期修正 土地使用權年限長短，直接影響土地可獲收益，年限越長，土地總收益越多，地價越高。修正公式 :比準實例進行土地使用權年期修正后的價格＝比準實例價格 *K其中： 160
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