市場(chǎng)比較法ppt課件(2)(編輯修改稿)
2025-06-08 08:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 如：契稅本由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻轉(zhuǎn)嫁給了其中的一方。7）特殊交易方式的交易如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。通常來講， 正常的成交價(jià)格是買賣雙方經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)等方式容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛、情緒的影響而使價(jià)格失常。但在我國(guó)大陸目前的土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情，而協(xié)議價(jià)格往往偏低。（這是由于土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)的政府壟斷造成的，存在大量的以土地作為優(yōu)惠政策吸引投資，及不珍惜國(guó)有土地資產(chǎn)的不良現(xiàn)象，因而也形成了出讓價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格的之間的不合理的剪刀差，使得國(guó)有土地的一級(jí)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的不公平競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象）需估價(jià)的人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)行情有充分了解修正程序 :1)剔除非正常的交易案例2)測(cè)定各種特殊因素對(duì)正常價(jià)格的影響程度測(cè)定方法可以利用已掌握的交易資料分析計(jì)算，確定修正系數(shù)。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)算有時(shí)非常困難，因此在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，只有由估價(jià)人員憑經(jīng)驗(yàn)判斷。作為估價(jià)人員平常就應(yīng)收集征集交易實(shí)例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，努力把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)。3)利用修正系數(shù)修正公式 :比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格 *交易情況修正系數(shù) =正常價(jià)格交易情況修正系數(shù) =待估宗地情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù)（ 2）修正方法 比準(zhǔn)實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。 如果 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，價(jià)格就有可能不同，因此應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種修正稱為交易日期修正。日期差異表現(xiàn)為 :待估案例發(fā)生在后，比準(zhǔn)案例發(fā)生在前 待估案例發(fā)生在前， 比準(zhǔn)案例發(fā)生在后（ 1）修正方法 在比準(zhǔn)實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有 3種情況： 1）平穩(wěn)； 2）上漲； 3）下跌 在判定房地產(chǎn)價(jià)格水平為穩(wěn)定發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期修正。上漲和下跌都必須進(jìn)行修正。采用 (地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù) )房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算，公式如下 :比準(zhǔn)實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 *交易日期修正系數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)按基期不同又分為 :定基指數(shù) 環(huán)比指數(shù)定基指數(shù) 是以某一時(shí)點(diǎn)為基期建立。環(huán)比指數(shù) 基期是不固定的。 (通常以上一個(gè)統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)為基期 )基期 (價(jià)格指數(shù)通常定義為 1)估價(jià)時(shí)間 96 97 98 99 2022價(jià)格指數(shù) 1 環(huán)比指數(shù)估價(jià)時(shí)間 96 97 98 99 2022價(jià)格指數(shù) 1 若已知環(huán)比指數(shù)，需換算成定基指數(shù)，進(jìn)行地價(jià)指數(shù)修正。除用價(jià)格指數(shù)修正方法外，還可以通過大量交易案例，分析地價(jià)隨時(shí)間的變動(dòng)規(guī)律，并用以修正。 定基指數(shù)【 例 43】 某宗房地產(chǎn) 2022年的價(jià)格為 1600元 /m2， 現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2022年，已知該區(qū)域類似房地產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)如下表所示（以2022年為 1），試求該宗房地產(chǎn) 2022年的價(jià)格。 解：該宗房地產(chǎn) 2022年的價(jià)格計(jì)算如下：利用定基價(jià)格指數(shù)計(jì)算：利用環(huán)比價(jià)格指數(shù)計(jì)算：房地產(chǎn)狀況修正包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況三個(gè)方面。每一個(gè)方面還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。（ 1）區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。將比準(zhǔn)實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、樓層、朝向等 。（ 2）權(quán)益狀況修正 是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。將比準(zhǔn)實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。主要內(nèi)同有：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等1）土地使用權(quán)年期修正 土地使用權(quán)年限長(zhǎng)短，直接影響土地可獲收益，年限越長(zhǎng)，土地總收益越多，地價(jià)越高。修正公式 :比準(zhǔn)實(shí)例進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正后的價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格 *K其中： 160
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