房地產(chǎn)評(píng)估之假設(shè)開發(fā)法(參考版)
2025-04-12 11:46本頁面
【正文】 。 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的估價(jià)，通常需要給出三種形式的價(jià)格，即總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年7月1日，將所有的收入和支出均折算到該時(shí)間上。折現(xiàn)率選取14%。建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)為每平方米建筑面積1200元；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及管理費(fèi)用等預(yù)計(jì)為每平方米建筑面積500元；估計(jì)在未來3年的建設(shè)期內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用等）的投入情況如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%?！ 。?）測(cè)算有關(guān)稅費(fèi)和折現(xiàn)率?！ 。?）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。 ?。?）預(yù)計(jì)建設(shè)期。③建筑密度適宜為30%。通過市場(chǎng)調(diào)研，得知該塊土地的最佳開發(fā)利用方式如下：①用途為商業(yè)與居住混合。該塊土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，因此選用假設(shè)開發(fā)法，具體是采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，估價(jià)前提為“自愿轉(zhuǎn)讓”?！ 」纼r(jià)需要：評(píng)估該塊土地2011年7月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，為出讓人招標(biāo)出讓該塊土地確定招標(biāo)底價(jià)提供參考依據(jù)。由于土地使用期限為50年，自2010年3月1日至該寫字樓建成之日為3年，建成半年后出租，所以 n＝50－3－＝（年） rd＝13% t是把收益法測(cè)算出的續(xù)建完成后的價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的年限?！ ‘嫵龈髌诂F(xiàn)金流量的示意圖 ?。劢猓莨纼r(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年9月1日，并設(shè)該在建工程的正常購買總價(jià)為V，則： （1）續(xù)建完成后的寫字樓總價(jià)值＝ 上式中，A為凈收益，Y為報(bào)酬率，n為收益期限，rd為折現(xiàn)率，t為需要折現(xiàn)的年數(shù)。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用。預(yù)計(jì)至建成尚需18個(gè)月（），還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。該土地上正在建造寫字樓，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，測(cè)算正常建設(shè)費(fèi)用（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用等）為每平方米建筑面積2300元。請(qǐng)利用上述資料采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。 ?。?）銷售稅費(fèi)總額＝6%＝（萬元） ?。?）V＝－－－－ V＝（萬元） 故： 土地總價(jià)＝（萬元） 土地單價(jià)＝＝（元/m2） 樓面地價(jià)＝＝（元/m2） 【例93】某舊廠房的建筑面積為5000m2，根據(jù)其位置，適宜改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用400元/m2（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的建設(shè)用地使用權(quán)?！ 。劢猓莨纼r(jià)時(shí)點(diǎn)為購買該土地之日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該土地的總價(jià)為V，則： ?。?）該寫字樓的總建筑面積＝50002＝10000（m2） ?。?）開發(fā)完成后的該寫字樓總價(jià)值＝＝（萬元） ?。?）該土地取得稅費(fèi)總額＝V3%＝（萬元） ?。?）建安工程費(fèi)等的總額＝l50010000（1＋8%＋6%）［］＝（萬元） 建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、管理費(fèi)用在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為折現(xiàn)計(jì)算的方便起見，假設(shè)各年的投入集中在該年的年中，這樣。預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積3500元。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%。 ?。劾?2］某宗“七通一平”熟地的面積為5000m2，容積率為2，適宜建造一幢乙級(jí)寫字樓。請(qǐng)采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。另外，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來說，有熟地和新房兩類；對(duì)熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來說，只有新房一類。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤。假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。因此，這塊土地的成交價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的拍賣底價(jià)為200萬元人民幣，最后成交價(jià)格為 525萬元人民幣，比拍賣底價(jià)高了很多）。例如，深圳市 1987 年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤后的余額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果。包含在折現(xiàn)率中予以考慮了。具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。參見教材P332。 [答疑編號(hào)950276090110]銷售稅費(fèi)是不計(jì)算利息的。（?。 答疑編號(hào)950276090109]現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。 后續(xù)必要支出項(xiàng)目，估算方法與成本法中相同?！敬鸢浮空_【解析】開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，可以是完工的時(shí)間，也可以在其之前（如提前預(yù)售），也可以在其之后（如出租后出售）?！敬鸢浮緾【解析】38502850（50%/+30%/+20%/） 【2010真題】在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不一定是開發(fā)完工之時(shí)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（?。┤f元。參見教材P331。 ，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取 “扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值 ，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值 [答疑編號(hào)950276090106] 注：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值，可以用市場(chǎng)法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取開發(fā)完成后的價(jià)值（變成成本法了）。如果需要延遲銷售的，預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值 開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法： 銷售的，通常采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長期趨勢(shì)法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)?！ ￠_發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間（市場(chǎng)狀況） 開發(fā)完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，有三種情況： 一般銷售的，預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算
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