假設開發(fā)法ppt課件(參考版)
2025-05-09 03:14本頁面
【正文】 故續(xù)建完成后的總價值計算如下： ? ３．續(xù)建總費用 tdn rrra)1(1)1(11??????????萬元）(%)131(1%)91(11%9%)251(%2??????????????????萬元）(%)131( %60124002300 ?? ???? ４．銷售稅費總額＝ 8％ ? ＝ （萬元） ? ５．購買該在建工程的稅費總額 ? ＝ V 3％＝ （ 萬元） ? ６． V＝ － － － ? V＝ （ 萬元） ? 故： 在建工程總價＝ （萬元） ? 在建工程單價＝ 247。 ? ? １．設該在建工程的正常購買總價為 V。當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的 3％，同類房地產開發(fā)項目的銷售稅費為售價的 8％。但估計至建成尚需，還需投入 60％的建設費用。 該項目的正常開發(fā)期為 ，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積 2300元。 ? ２．該成片荒地開發(fā)完成后的總價值 ? ＝ 800 2022000 60％＝ （億元） ? ３．開發(fā)成本和管理費用等的總額 ? ＝ 2＝ 5（億元） ? ４．投資利息總額 ? ＝（ V＋ V 4％） [（ 1＋ 10％） ３ － 1] ? ＋ 5 [（ 1＋ 10％） １５ － 1] ? ＝ ＋ （ 億元） ? ５．轉讓稅費總額＝ 6％＝ （億元） ? ６．開發(fā)利潤總額＝（ V＋ V 4％＋ 5） 15％ ＝ ＋ （ 億元） ? ７．購買該成片荒地的稅費總額 ? ＝ V 4％ =（ 億元） ? ８． V＝ － 5－（ ＋ ）－ ? －（ ＋ ）－ ? V＝ （ 億元） ? 故： 荒地總價＝ （億元） ? 荒地單價＝ （元／平方米） ? 例：某在建工程開工于 2022年 3月 1日，總用地面積 3000平方米，規(guī)劃總建筑面積 12400平方米，用途為寫字樓。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價。 ? 例：有一成片荒地需要估價。該項稅費通常是根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產價值的一定比率估算。 在估算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應 。 ? ７ ． ４ ． ５開發(fā)利潤 ? 開發(fā)利潤估算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要 。 在復利計息的情形下 ， 當利率的時間單位與計息周期不一致時 ， 就出現(xiàn)了名義利率和實際利率 （ 又稱有效利率 ） 的概念 。 計息周期可以是年 、 半年 、 季 、 月 、 周或天等 。 ? ５ ． 計息周期 。 有單利利率和復利利率兩種 。 有單利計息和復利計息兩種。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的估算也可按半年、季、月來劃分。 ? 另外，應注意的是，未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值是假設在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。 計息期是某項費用應計息的時間長度。銷售稅費一般不計息。 ? １．應計息的項目。 ? ７．４．４投資利息 ? 投資利息估算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。 ? 例如，開發(fā)成本、管理費用可采用比較法來估算，即通過當?shù)赝惙康禺a開發(fā)項目當前的開發(fā)成本和管理費用大致為多少來推算，如果預計建筑材料價格、人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、人工費等的變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。 ? 如根據(jù)當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積 35美元，運營費用等占租金的 30％，資本化率為 10％，可供出租的使用面積為 38000平方米，則該寫字樓的未來總值可估計為： ? 35 （ 1— 30％ ） 12 38000247。 ? 例如，現(xiàn)在是 2022年 10月，有一宗房地產開發(fā) ? 用地，用途為興建某種商品住宅，開發(fā)期為 ，如果要推測該商品住宅在 2022年 4月建成時的價格，則可以通過搜集當?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。對于出售的房地產，通常是采用比較法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，即根據(jù)類似房地產過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。該市場價值所對應的時間，通常也是開發(fā)結束時的那個時間，而不是在購買待開發(fā)房地產時或開發(fā)期間的某個時間（但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延
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