假設(shè)開發(fā)法ppt課件(已修改)
2025-05-18 03:14 本頁面
【正文】 第七章 假設(shè)開發(fā)法 ? 7． 1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ? ７ ． ２假設(shè)開發(fā)法的基本公式 ? ７．３現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 ? ７．４假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取 7． 1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ? 7． 1． 1 假設(shè)開發(fā)法的概念 ? 7． 1． 2 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) ? 7． 1． 3 假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件 ? 7． 1． 4 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 ? 7． 1． 5 假設(shè)開發(fā)法的其他用途 ? 7． 1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 ? 7． 1． 1 假設(shè)開發(fā)法的概念 ? 假設(shè)開發(fā)法又稱 開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法 ，是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 ? 7． 1． 2 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) ? 假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。 ? 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格； 假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格 。 ? 假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。 ? 7． 1． 3 假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件 ? 假設(shè)開發(fā)法 適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價 ，如待 開發(fā)的土地 (包括生地、毛地、熟地 )、在建工程 (包括房地產(chǎn)開發(fā)項目 )、 可裝修改造或可改變用途的舊房 (包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇 )，以下統(tǒng)稱為 “ 待開發(fā)房地產(chǎn) ” 。 假設(shè)開發(fā)法適用的條件如下： ? １．要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策； ? ２．要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)； ? ３．要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn) 資料庫； ? ４．要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn) 投資開發(fā)和交易的稅費清單； ? 7． 1． 4 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 ? 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列６個步驟進(jìn)行： ? ①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ? ②選擇最佳的開發(fā)利用方式； ? ③估計開發(fā)經(jīng)營期； ? ④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； ? ⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； ? ⑥ 進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。 ? 調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列 4個方面： ? (1)弄清土地的位置。包括 3個層次： ? ①土地所在城市的性質(zhì)； ? ②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)； ? ③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。 ? 例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。 ? (2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。 ? (3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。 ? (4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán) )、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。 ? 7． 1． 5 假設(shè)開發(fā)法的其他用途 ? 假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價， 還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析 ， 是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一 。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，用于估價是假設(shè)站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列３種數(shù)據(jù)： ? １）確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算
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