假設(shè)開(kāi)發(fā)法ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-05-06 03:14本頁(yè)面
【正文】 ７ ． ４ ． ５開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ? 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要 。 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同 ， 通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率 。 在估算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng) 。 ? ７．４．６投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算。 ? ７．４．７折現(xiàn)率 ? 折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩部分。 ? 例：有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為 2平方公里，適宜進(jìn)行 “ 五通一平 ” 的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?“ 小塊 ”“ 五通一平 ” 熟地的單價(jià)為 800元／平方米；開(kāi)發(fā)期需要 3年；將該 ? 成片荒地開(kāi)發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里 ；貸款年利率為10％；投資利潤(rùn)率為 15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6％，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 4％。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。 ? １． 設(shè)該成片荒地的總價(jià)為Ｖ 。 ? ２．該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值 ? ＝ 800 2022000 60％＝ （億元） ? ３．開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額 ? ＝ 2＝ 5（億元） ? ４．投資利息總額 ? ＝（ V＋ V 4％） [（ 1＋ 10％） ３ － 1] ? ＋ 5 [（ 1＋ 10％） １５ － 1] ? ＝ ＋ （ 億元） ? ５．轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額＝ 6％＝ （億元） ? ６．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額＝（ V＋ V 4％＋ 5） 15％ ＝ ＋ （ 億元） ? ７．購(gòu)買(mǎi)該成片荒地的稅費(fèi)總額 ? ＝ V 4％ =（ 億元） ? ８． V＝ － 5－（ ＋ ）－ ? －（ ＋ ）－ ? V＝ （ 億元） ? 故： 荒地總價(jià)＝ （億元） ? 荒地單價(jià)＝ （元／平方米） ? 例：某在建工程開(kāi)工于 2022年 3月 1日，總用地面積 3000平方米，規(guī)劃總建筑面積 12400平方米，用途為寫(xiě)字樓。土地使用年限為 50年，從開(kāi)工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面價(jià) 800元／平方米。 該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)期為 ，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積 2300元。至 2022年 9月 1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入 50％的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需，還需投入 60％的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為 60元／平方米，可出租面積為建筑面積的 70％，正常出租率為 85％，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的 25％。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的 3％，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的 8％。 ? 試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程 2022年 9月 1日的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（資本化率為 9％，折現(xiàn)率為 13％）。 ? ? １．設(shè)該在建工程的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為 V。 ? ２．續(xù)建完成后的總價(jià)值 ? ＝ ? 式中： rd表示折現(xiàn)率， t表示需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號(hào)的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價(jià)值計(jì)算如下： ? ３．續(xù)建總費(fèi)用 tdn rrra)1(1)1(11??????????萬(wàn)元）(%)131(1%)91(11%9%)251(%2??????????????????萬(wàn)元）(%)131( %60124002300 ?? ???? ４．銷(xiāo)售稅費(fèi)總額＝ 8％ ? ＝ （萬(wàn)元） ? ５．購(gòu)買(mǎi)該在建工程的稅費(fèi)總額 ? ＝ V 3％＝ （ 萬(wàn)元） ? ６． V＝ － － － ? V＝ （ 萬(wàn)元） ? 故： 在建工程總價(jià)＝ （萬(wàn)元） ? 在建工程單價(jià)＝ 247。 ? =（元／平方米） ? ?
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