假設(shè)開發(fā)法ppt課件(2)-資料下載頁
2025-05-06 03:14本頁面
【正文】 銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的 2%， 房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等銷售稅金為交易價格的 6%， 買方需要繳納的契稅等為交易價格的 3%；開發(fā)利潤為銷售收入的 15%；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出 ， 售出時的平均價格為每平方米建筑面積 2022元 。 試利用所給資料運用假設(shè)開發(fā)法評估該宗土地 2022年 10月的總價 、 單價及樓面地價 。 (折現(xiàn)率為 8%) 【 解 】 設(shè)該宗土地的總價為 P： ： 開發(fā)完成后的總價值＝ )( 7 1 4%)81(25 0 0 02 0 0 02萬元????、專業(yè)費用及管理費：假設(shè)建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費均勻投入則有： 建筑安裝 工程費等 的總額 )(]%)81(%40%)81(%60[25000%)121(800萬元??????????： 銷售費用 = 2%＝ (萬元 ) ： 銷售稅總額 = 6%＝ (萬元 ) ： 銷售稅總額 = 15%＝ (萬元 ) 購買該宗土地的稅金總額 =P 3% =(萬元 ) V： P= P＝ (萬元 ) 故： 土地總價 ＝ （ 萬元 ） 土地單價 ＝ ＝ (元 /m2) 樓面地價 ＝ ( 2)=470(元 /m2) 【 例 】 某舊廠房的建筑面積為 20220m2。 根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境 ， 適宜裝飾裝修改造成商場出售 ， 并可獲得政府批準 ， 但需補交土地使用權(quán)出讓金等 500元／ m2(按建筑面積計算 )， 同時取得 40年的土地使用權(quán) 。 預(yù)計裝飾裝修改造期為 1年 ， 改造裝修裝飾費為每平方來建筑面積 2022元；改造裝修裝飾完成后即可全部售出 ， 售價為每平方米建筑面積 6000元；銷售費用和銷售稅金為售價的 9％ ；改造裝修裝飾利潤為銷售收入的 15%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅金為其價格的 4%。 試運用假設(shè)開發(fā)法測算該舊廠房的正常的買總價和單價 (折現(xiàn)率為 8%)。 【 解 】 設(shè)該舊廠房的正常購買總價為 P： ： 裝飾裝修改造后的總價值 = 6000 2022/(1+8%) =（ 萬元 ） ： 裝飾裝修改造總費用 = 2022 2022/(1+8%) =（ 萬元 ） ： 銷售費用和銷售稅金總額 = 9%=1000（ 萬元 ） ： 改造裝修裝飾利潤 = 15%=（ 萬元 ） : 需補交土地使用權(quán)出讓金等的總額 = 500 20220＝ 1000（ 萬元 ） ： 購買該舊廠房稅金總額 =P 4%=(萬元 ) V： P= P=（ 萬元 ） 故： 舊廠房總價 =（ 萬元 ） 舊廠房單價 =＝ 1729（ 元 /m2）
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