假設(shè)開發(fā)法ppt課件(2)(已修改)
2025-05-18 03:14 本頁面
【正文】 第七章 假 設(shè) 開 發(fā) 法 第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 一、假設(shè)開發(fā)法的概念 ■ 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法 ， 是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值 ， 然后減去預測的未來開發(fā)成本 、 稅金和利潤等來求取估價對象價值的方法 。 ■ 假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期開發(fā)后的價值為導向求取估價對象的價值 。 二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) ■ 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同 ， 是預期原理 。 ■ 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法 。 ■ 假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)是類似于地租原理 ， 只不過地租是每年租金剩余 ， 假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性價格剩余 。 三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件 ■ 假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) 。 ■ 例如待開發(fā)的土地 (包括生地 、 毛地 、 熟地 )、 在建工程 (包括房地產(chǎn)開發(fā)項目 )、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房 (包括裝飾裝修 、 改建 、 擴建 )。 ■ 一般地 ， 我們把假設(shè)開發(fā)法適用的對象統(tǒng)稱為 “ 待開發(fā)房地產(chǎn) ” 。 ■ 運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性 ， 關(guān)鍵取決于下列兩個預測： ■ ① 土地最佳開發(fā)利用方式的預測 。 即是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則 ， 正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 (包括用途 、 規(guī)模 、 檔次等 )。 ■ ② 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預測 。 即是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況 ， 正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 。 適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價的社會經(jīng)濟環(huán)境： ① 要有一個透明、開放及長遠的房地產(chǎn)政策； ②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī) ③要有一個完整、公開及信息及時的房地產(chǎn)資料庫； ④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅金清單； ⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地市場供給計劃。 4．假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 (1)調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況： ① 待開發(fā)土地的位置 。 ② 待開發(fā)土地的面積 、 形狀 、 地質(zhì)和水文狀況 、 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 、 平整程度等 。 ③ 城市規(guī)劃設(shè)計條件 。 ④ 待開發(fā)土地的權(quán)利 。 (2)選擇最佳的開發(fā)利用方式 ， 包括用途 、 規(guī)模 、 檔次等的確定 。 (3)估算開發(fā)經(jīng)營期； (4)預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； (5)測算開發(fā)成本 、 管理費用 、 投資利息 、 銷售費用 、 銷售稅金 、 開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅金； (6)進行具體計算 ， 求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 。 (1)測算擬開發(fā)場地的最高價格 。 (2)測算開發(fā)項目的預期利潤 。 (3)測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用 。 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅金 一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 待開發(fā)
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