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正文內(nèi)容

假設(shè)開發(fā)法ppt課件(2)(編輯修改稿)

2025-06-02 03:14 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 -裝飾裝修改造投資利潤(rùn) -買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金 七、評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后出售經(jīng)營的公式 V= VP- C 式中: V為待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值; VP為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值; C為開發(fā)成本的相關(guān)項(xiàng)目 。 八、評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后出租經(jīng)營和自主經(jīng)營的公式 V= VR- C 式中: VR為用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值; C為運(yùn)營成本的相關(guān)項(xiàng)目 。 第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式中各項(xiàng)目的求取 一、開發(fā)經(jīng)營期 ■ 開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期 , 其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同 , 終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成 (竣工 )的日期 。 ■ 對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說 , 開發(fā)期又可分為前期和建造期 。 ■ 前期是從取得待開發(fā)土到動(dòng)工開發(fā) (開工 )的這段時(shí)間 。 ■ 建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間 。 ■ 經(jīng)營期可以具體化為銷售期 (針對(duì)銷售的情形 )和運(yùn)營期 (針對(duì)出租、營業(yè)、自用的情形 )。 ■ 銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。 ■ 銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn),即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下,銷售期與開發(fā)期有重合。 ■ 運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工 )的日期,終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。 ■ 估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場(chǎng)法的方法,即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目己有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。 ■ 經(jīng)營期特別是銷售期,通常是難以準(zhǔn)確估算的,在估算時(shí)應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。 二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ■ 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值 。 該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期 , 通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期 。 ■ 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取,對(duì)于銷售的房地產(chǎn),通常是采用市場(chǎng)法,并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì),即采用市場(chǎng)法與趨勢(shì)法相結(jié)合,或根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。 對(duì)于出租和營業(yè)的房地產(chǎn) , 預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值 , 可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益 ,再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值 。 [例如 ]預(yù)測(cè)未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積 35元 , 出租率為 90% , 運(yùn)營費(fèi)用占租金的30% , 報(bào)酬率為 10% , 可供出租的使用面積為 3800㎡ , 運(yùn)營期為 47年 , 則該寫字樓的未來總價(jià)值可估計(jì)為: )9 9 4 (]1 0 % )(11[11 0 %3 8 0 0123 0 % )(19 0 %35萬元????????三、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金 由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法
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