假設(shè)開發(fā)法ppt課件(2)(參考版)
2025-05-09 03:14本頁面
【正文】 試運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算該舊廠房的正常的買總價(jià)和單價(jià) (折現(xiàn)率為 8%)。 根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境 ， 適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售 ， 并可獲得政府批準(zhǔn) ， 但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等 500元／ m2(按建筑面積計(jì)算 )， 同時(shí)取得 40年的土地使用權(quán) 。 試?yán)盟o資料運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該宗土地 2022年 10月的總價(jià) 、 單價(jià)及樓面地價(jià) 。 【 例 】 需要評(píng)估一宗 “ 七通一平 ” 熟地于 2022年 10月的價(jià)值。 ■ 開發(fā)利潤經(jīng)常采用以下公式計(jì)算： 開發(fā)利潤 =銷售收入 銷售利潤率 六、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金 ■ 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金 ，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn) ， 在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅金 ， 如契稅 、交易手續(xù)費(fèi)等 。 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系 假設(shè)名義年利率為 r， 一年中計(jì)息 m次 ，則每次計(jì)息的利率為 r/m， 在名義利率下的本利和為： F=P(1+r/m)m 名義利率 r與實(shí)際利率 i的關(guān)系如下： i=(1+r/m)m1 五、開發(fā)利潤 ■ 開發(fā)利潤的測(cè)算的方法與成本法中的相同 ， 通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)的平均利潤率 。 (6)名義利率和實(shí)際利率 。 計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間 。選用不同的利率 ， 應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式 ， 反過來 ， 選用不同的計(jì)息方式 ，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率 ， 不能混淆 。 (4)計(jì)息利率 。 (3)計(jì)息方式 。 總計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間總長度 。 銷售費(fèi)用和銷售稅金一般不計(jì)息。 四、投資利息 正確地測(cè)算投資利息應(yīng)注意： (1)計(jì)息項(xiàng)目。 對(duì)于出租和營業(yè)的房地產(chǎn) ， 預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值 ， 可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益 ，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值 。 該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期 ， 通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期 。 ■ 經(jīng)營期特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估算的，在估算時(shí)應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。 ■ 運(yùn)營期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工 )的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。 ■ 銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。 ■ 經(jīng)營期可以具體化為銷售期 (針對(duì)銷售的情形 )和運(yùn)營期 (針對(duì)出租、營業(yè)、自用的情形 )。 ■ 前期是從取得待開發(fā)土到動(dòng)工開發(fā) (開工 )的這段時(shí)間 。 第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式中各項(xiàng)目的求取 一、開發(fā)經(jīng)營期 ■ 開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期 ， 其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同 ， 終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成 (竣工 )的日期 。 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金 一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 = 開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)成本
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