房地產(chǎn)評(píng)估——假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用(參考版)
2025-08-08 20:06本頁面
【正文】 ?二、針對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行投資可行性分析。該方法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性分析中也會(huì)運(yùn)用到。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，所以假設(shè)開發(fā)法是成本法的倒算法。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程 2022年 9月 1日的正常購(gòu)買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為 9%，折現(xiàn)率為 13%）。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為 60元 /㎡ ，可出租面積為建筑面積的 70%，正常出租率為 85%，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的 25%。至 2022年 9月 1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入 50%的建設(shè)費(fèi)用。土地使用年限為 50年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià) 800元 /㎡ 。 167。當(dāng)?shù)刭?gòu)買在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)的 3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8%。但估計(jì)至建成尚需 ，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為 ，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積 2300元。 65 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例 四 、 地上建筑物拆遷價(jià)格的測(cè)算 房地產(chǎn)估價(jià) ? 【 解 】 設(shè)該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)為 V ? V=裝修改造后的價(jià)值－裝修改造費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)商購(gòu)置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)－改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 ? 裝修改造后的總價(jià)值 =4000 5000/（ 1+12%） =（萬元） ? 裝修改造總費(fèi)用 =1000 5000/（ 1+12%） =（萬元） ? 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額 = 8%=（萬元） ? 購(gòu)買該舊廠房的稅費(fèi)總額 =V 4%=（萬元） ? 需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額 =400 5000=200（萬元） ? V=－ － － － 200=（萬元） ? 故：舊廠房總價(jià) =（萬元） ? 舊廠房單價(jià) =（元 /㎡ ） 房地產(chǎn)估價(jià) ? 【 例 67】 某在建工程于 2022年 3月 1日開工，總用地面積3000㎡ ，規(guī)劃總建筑面積 12400㎡ ，用途為寫字樓。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。 ? A、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) =1300 12022 l=15600000（元） ? B、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用 =3000000元 ? C、總利息 =3000000 [（ 1+12％） 2－ 1]+ [（ 1+12％） 1－ 1] =763200+（元） ? D、開發(fā)商利潤(rùn) =15600000 18％ =2808000（元） ? E、銷售稅費(fèi) =15600000 6％ =936000（元） ? F、將上述數(shù)據(jù)代入公式，則： ? 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制額 =A－ B－ C－ D－ E ? =15600000－ 3000000－（ 763200+）－ 2808000－ 936000 ? =8092800/ ? =7225714（元） ? 單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)為： 7225714/12022 1=（元 /㎡ ） 房地產(chǎn)估價(jià) ?【 例 66】 某舊廠房的建筑面積為 5000㎡ ，根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等 400元/㎡ （按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得 40年的土地使用權(quán)。 ? （ 3）測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。 65 假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例 三 、 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算 房地產(chǎn)估價(jià) ? 【 解 】 評(píng)估過程： ? （ 1）該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算。確定該開發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。 ? E、銷售稅費(fèi) =36000000 6％ =2160000（元） ? F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則： ? 開發(fā)商利潤(rùn) =36000000－ 12022000－ 8960000－ 3911603－ 2160000 ? =8968397（元） ? 利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的百分比 =896897/36000000=％ ? 利潤(rùn)占開發(fā)總成本的百分比 =8968397/（ 12022000+8960000+3911603+2160000） ? =％ ? 由上述測(cè)算可知，該項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤(rùn)可觀，項(xiàng)目可行。根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為 3000元 /㎡ ，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為 l000元 /㎡ ，在建筑期間的投人情況為：第一年投入 40％，第二年投入 60％，目前資金貸款年利率為 12％，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 6％。 ? （ 2）根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地的最佳利用方式為修建住宅，容積率為 4。 167。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為 4。 167。獲知該成片荒地的面積為 2k㎡ ，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K “五通一平”熟地的單價(jià)為 800元 /㎡ ；開發(fā)期需要 3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為 /k㎡ ；貸款年利率為 10%；投資利潤(rùn)率為 15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。如深圳市 1987年 12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購(gòu)買者一旦獲
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