假設(shè)開發(fā)法ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-02 03:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一投資利息一銷售稅費 ? 一裝修改造投資利潤 ? 一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 ? ７．３現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮貨幣的時間價值。但考慮貨幣的時間價值可有如下兩種不同的方式： ? （ 1）采用折現(xiàn)的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法； ? （ 2）采用計算利息的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。 ? ７．３．１現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 ? 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列三大區(qū)別。 ? １．對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等的估算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。 ? 現(xiàn)金流量是指一個項目（方案或企業(yè)）在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。 ? —— 資金的收人稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。 ? —— 資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量。 ? —— 現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。 ? —— 凈現(xiàn)金流量是指某一時點時的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即： ? 凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量。 ? ２． 傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間上的價值（最終是折算到估價時點上），然后再相加減 ? 例如，評估一宗待開發(fā)土地 2022年 10月的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到 2022年 10月。如果預(yù)測該宗土地 2022年 10月開發(fā)完成后的房價（含地價）為 5000萬元，折現(xiàn)率為 10％，則需將這5000萬元折現(xiàn)到 2022年 10月，即在 2022年 10月來看的房價實際為 ? 5000247。 （ 1＋ 10％） 3=3757（萬元） ? ３．在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。 ? 所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤）。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。 ? ７．３．２現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點 ? 從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算的結(jié)果精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法估算的結(jié)果粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求 “ 先知先覺 ” ，具體需要做到下列三點： ? （ 1）開發(fā)期和租售期究竟多長要估計準(zhǔn)確； ? （ 2）各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準(zhǔn)確； ? （ 3）各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額 要估計準(zhǔn)確。 ? 由于存在眾多的未知因素和偶然因素，會使預(yù)測偏離實際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。 盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ，在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。 ? ７．４假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取 ? ７．４．１開發(fā)經(jīng)營期 ? —— 開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即估價時點； ? —— 終點是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時間。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和租售期。 ? —— 開發(fā)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是按照正常情況估算的開發(fā)完成的時間。 ? 對于將土地建成房屋的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。 ? —— 前期是從取得待開發(fā)土地到施工開始的這段時間； ? —— 建造期是從施工開始到開發(fā)完成的這段時問。 ? —— 租售期是從開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，到將其全部租售完畢的時間。 ? 在有預(yù)售的情況下，租售期與開發(fā)期有重合； ? 在租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命結(jié)束時為止。 ? 確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等服務(wù)。 ? 確定開發(fā)經(jīng)營期的
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