房地產(chǎn)估價(jià)02(文件)
【正文】 名義價(jià)格：是在成交日期時(shí)講明 ， 并不是一次付清 ? 如一套住宅 100m2，單價(jià) 3000元 / m2，總價(jià)三十萬(wàn)元的住房，在買(mǎi)賣(mài)中的付款方式可能有以下不同情況： （ 1）成交日期一次付清； （ 2）分期支付，第一期于成交日期支付 10萬(wàn)元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬(wàn)元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬(wàn)元。 現(xiàn)值是指未來(lái)收到或付出一定的資金相當(dāng)于現(xiàn)在的價(jià)值 。 八 、 補(bǔ)地價(jià)：是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià) ? 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有以下四種 ： （ 1） 更改政府原土地使用權(quán)規(guī)定的用途 （ 2）增加容積率 （ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)， （ 4）出讓的土地使用權(quán)續(xù)期 第五節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則 一 、 合法原則 （ 一 ） 要求房地產(chǎn)估價(jià)在以估價(jià)對(duì)象的 合法權(quán)益 為前提進(jìn)行 （ 二 ） 內(nèi)容 房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。 合法使用 :應(yīng)以城市規(guī)劃 、 土地用途管制等為依據(jù) 。 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 、物權(quán)法、擔(dān)保法 案例分析 ? 例 :在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內(nèi)的主廠房可以獨(dú)立發(fā)揮效用，即具有單項(xiàng)工程的特點(diǎn)，可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。 ? 其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后的合法使用問(wèn)題。 二、最高最佳使用原則 （ 一 ） 最高最佳使用原則也稱(chēng)為最有效使用原則 ， 是指在合法的前提下 ， 以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價(jià)基礎(chǔ) 。 ? 兩人的評(píng)估結(jié)果差異如何形成？ 案例分析 ? 前者僅僅從房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)來(lái)評(píng)估的，注重的是房地產(chǎn)權(quán)利的登記及相應(yīng)的證書(shū)； ? 后者不僅注意到了這些問(wèn)題，同時(shí)認(rèn)識(shí)到浴場(chǎng)作為一種特許經(jīng)營(yíng)公共場(chǎng)所，有相應(yīng)的特許經(jīng)營(yíng)許可和證書(shū) 。 原 因？ 四、替代原則 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。在不同的時(shí)間，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格 。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，如評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。 七、謹(jǐn)慎原則 存在不確定因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過(guò)去的狀況 (現(xiàn)在已不存在了 )和損毀后的狀況的對(duì)比來(lái)評(píng)估。例如在動(dòng)拆遷估價(jià)中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時(shí)間的結(jié)合點(diǎn)上都是一致的。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 三、供求原則 ? 供求原則表述了房地產(chǎn)的商品價(jià)格特性，其價(jià)格與供給量成反比，與需求量成正比。 建筑物與土地的組合狀態(tài) 。因此設(shè)定的抵
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