房地產(chǎn)估價02(文件)
【正文】 名義價格：是在成交日期時講明 ， 并不是一次付清 ? 如一套住宅 100m2，單價 3000元 / m2，總價三十萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有以下不同情況： （ 1）成交日期一次付清； （ 2）分期支付，第一期于成交日期支付 10萬元，第二期于半年內支付 10萬元，第三期于一年內支付 10萬元。 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當于現(xiàn)在的價值 。 八 、 補地價：是指需要補交給政府的一筆地價 ? 需要補地價的情形主要有以下四種 ： （ 1） 更改政府原土地使用權規(guī)定的用途 （ 2）增加容積率 （ 3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權， （ 4）出讓的土地使用權續(xù)期 第五節(jié) 房地產(chǎn)價格評估原則 一 、 合法原則 （ 一 ） 要求房地產(chǎn)估價在以估價對象的 合法權益 為前提進行 （ 二 ） 內容 房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。 合法使用 :應以城市規(guī)劃 、 土地用途管制等為依據(jù) 。 《 城市房屋拆遷估價指導意見 》 、物權法、擔保法 案例分析 ? 例 :在市區(qū)的某廠，位于廠區(qū)內的主廠房可以獨立發(fā)揮效用，即具有單項工程的特點，可以單獨設定抵押權。 ? 其二還必須考慮一旦處分抵押物，房地產(chǎn)權利轉移后的合法使用問題。 二、最高最佳使用原則 （ 一 ） 最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則 ， 是指在合法的前提下 ， 以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價基礎 。 ? 兩人的評估結果差異如何形成？ 案例分析 ? 前者僅僅從房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)來評估的，注重的是房地產(chǎn)權利的登記及相應的證書； ? 后者不僅注意到了這些問題，同時認識到浴場作為一種特許經(jīng)營公共場所，有相應的特許經(jīng)營許可和證書 。 原 因？ 四、替代原則 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 經(jīng)濟學原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格 。 ? 估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發(fā)的復核估價。 ? 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預售或預購價格。 七、謹慎原則 存在不確定因素的情況下做出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計房地產(chǎn)在抵押權實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設定法定優(yōu)先受償權下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。在假設開發(fā)法中，預計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。例如，建筑物被火災燒毀后，確定其損失程度和損失價值，要根據(jù)其過去的狀況 (現(xiàn)在已不存在了 )和損毀后的狀況的對比來評估。例如在動拆遷估價中，不論是被拆遷房，還是安置房都鎖定在房屋拆遷許可證批準的時點上，它們雖然分布的空間位置不同，但在時間的結合點上都是一致的。 五、估價時點原則 ? 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 三、供求原則 ? 供求原則表述了房地產(chǎn)的商品價格特性，其價格與供給量成反比，與需求量成正比。 建筑物與土地的組合狀態(tài) 。因此設定的抵
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1