【正文】 中位數(shù)價(jià)格法、 重復(fù)交易法、特征價(jià)格法、 加權(quán)平均法 “同質(zhì)可比性要求” 是指在價(jià)格指數(shù)編制過程中，報(bào)告期價(jià)格與基期價(jià)格的內(nèi)涵一致，可直接進(jìn)行對比。包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三個(gè)方面的修正。 ⑵間接比較修正：設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例及估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分，然后將其所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。 它是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率， 將評估對象未來收益還原為評估時(shí)日收益總和的一種方法。 運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用。 凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。實(shí)際求取時(shí)， 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否扣除取決與租賃契約。 A. 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。 對于現(xiàn)實(shí)中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。 ⑷凈收益現(xiàn)金流的類型 在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各種狀況確定未來的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算。 資本化率選擇的重要性 不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資風(fēng)險(xiǎn)的不同，資本化率也是不盡相同的。 ⑶收益排序插入法 。 ⑴評估方法 改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營，故選用收益還原法 ⑵數(shù)據(jù)資料 該房地產(chǎn)可供出租面積 16900平方米，每平方米租金 100元 / 月，出租率為 95％，建筑物原值為 2600萬元，輔助設(shè)施原值 260萬元，日常開支 5萬元，土地稅 .房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)合計(jì)為總收入的 8％ ⑶計(jì)算總收益 16900*100*12*95％＝ ⑷計(jì)算總費(fèi)用 建筑物折舊期按 50年計(jì)，殘值為 0，輔助設(shè)施耐用年限為 10年，殘值率 5％ 年折舊費(fèi)＝ 2600 /50+260/10*95%＝ 年日常開支＝ 5*12＝ 60萬元 各項(xiàng)稅費(fèi)＝ *8％＝ 年總費(fèi)用＝ +60+＝ ⑸計(jì)算純收益 年純收益＝ ＝ ⑹計(jì)算價(jià)格 按 45年使用期，還原利率為 10％，則 房地產(chǎn)價(jià)格＝ ％ *（ 11/（ 1+10％） 45）＝ 成本法 成本法是指求取估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格（重臵或重建價(jià) 格），扣除折舊，以此估算對象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格的方法。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列 6大項(xiàng)構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費(fèi)用；⑷投資利息；⑸銷售稅費(fèi)；⑹開發(fā)利潤。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。 ⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。 ⑹開發(fā)利潤：是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 ⑴ 重新購建價(jià)格分為以下兩種形式： 重建成本 — 是指采用估價(jià)對象原有的建筑材料和建筑技術(shù) ， 按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平 ， 重新建造與估價(jià)對象相同的全新狀態(tài)的建筑物相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格 。 ②分布分項(xiàng)法 — 是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的基本單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算重新購建價(jià)格的方法。 建筑物折舊 ⑴建筑物折舊的概念和原因 折舊 — 是會(huì)計(jì)學(xué)中用于衡量由于時(shí)間流逝、技術(shù)過時(shí)和市場變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價(jià)值損失的術(shù)語。 意外的破壞損失 — 主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的 ， 包括自然方面的：如地震 、水災(zāi) 、 風(fēng)災(zāi)和人工方面的：如失火 、 碰撞等意外的破壞損毀 。 ③經(jīng)濟(jì)上的折舊 指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值得損失。 定率法 — 用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價(jià)格中扣除以折舊部分的余值，計(jì)算每年的折舊額。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià)等。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開發(fā)期間不會(huì)下降，而且不考慮物價(jià)上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻投入的。 ②土地面積大小、形狀、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度?？煞譃殚_發(fā)期（）和租售期（）。 對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。 ③計(jì)息的方式 ④計(jì)息的大小 ⑤計(jì)息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開發(fā)利潤：一般按社會(huì)或行業(yè)平均利潤率估計(jì)，按地價(jià)、開發(fā)成本和管理費(fèi)用三者之和的一定比例計(jì)算。預(yù)計(jì)商業(yè)樓售價(jià) 4500/平方米，住宅 2500/平方米。避免房地產(chǎn)市場極端值影響。 ? 特征價(jià)格法 —— 將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解，以顯示出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格，從價(jià)格的變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的就是純粹由供求變動(dòng)引起的價(jià)格變化。 ? 重復(fù)交易法 —— 根據(jù)同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。 （ 6）求取地價(jià) 地價(jià) =樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 利息 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) 開發(fā)商利潤 測算過程： 計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間為該土地出售時(shí)間，即 1996年 10月，年貼現(xiàn)率選取為 15%。 ：要求評估 1996年 10月出售價(jià)格。 比較法進(jìn)行 ⑹投資利息 正確地計(jì)算投資利息需要把握以下幾方面的內(nèi)容： ①應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目：地價(jià)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用；銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。 比較法進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)問題 ⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測來求取。 ④擁有的土地權(quán)利，權(quán)利性質(zhì)、使用年限以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為以下 6個(gè)步驟： ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期； ⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； ⑸估計(jì)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑹進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值。 ⑵估價(jià)要求 需要評估該房地產(chǎn) 2023年 10月的市場價(jià)格 ⑶評估過程 ①選取估價(jià)方法，因無類似辦公大樓的交易實(shí)例，擬采用成本法估價(jià)。 折舊計(jì)算時(shí)注意： (1)應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別 ⑵應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 估價(jià)實(shí)務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。 ⑵求取建筑物折舊的方法 （自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)） 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)。 ② 功能折舊 指隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 社會(huì)進(jìn)步 、 人們居住習(xí)慣的改變等 ， 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值得損失 。 自然老朽 — 主要由自然力的作用引起 ， 如風(fēng)吹 、 日曬 、 雨淋等引起的建筑物腐朽 、老化 、 風(fēng)化 、 基礎(chǔ)沉降等 ， 與建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)有關(guān) ， 同時(shí)也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件 。 工程測量法 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 成本（元） 現(xiàn)場準(zhǔn)備 3000 水泥 6500 砂石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費(fèi) 1000 其他 5000 重新購建價(jià)格 57700 ④指數(shù)調(diào)整法 — 運(yùn)用建筑物成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。 ⑵建筑物重新購建價(jià)格的求取辦法 ①單位比較法 — 是以建筑物整體，與價(jià)格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。 成本法的基本公式 ⑴最基本的公式 積算價(jià)