房地產(chǎn)估價(jià)02-wenkub
2023-01-23 04:11:24 本頁面
【正文】 的組合。房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，就象資本的本金與利息的關(guān)系； ④是在長(zhǎng)期、綜合考慮下形成的； ⑤ 一般是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素影響。 市場(chǎng)性質(zhì)不同： 一般物品為較完全市場(chǎng)，而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 與一般物價(jià)共同之處： — 都是價(jià)格 — 都有波動(dòng) — 按質(zhì)論價(jià) 一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同 生產(chǎn)成本不同：地價(jià)本質(zhì)不是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。 （ 2）供求決定論認(rèn)為商品的價(jià)格是由供求雙方?jīng)Q定的。從本質(zhì)上講它是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一 ,是房產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn) 。 二 、 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 有用性 房地產(chǎn)的稀缺性 有效需求 購(gòu)買力 三、房地產(chǎn)價(jià)格決定理論 價(jià)值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。 （ 3）效用決定論認(rèn)為商品的價(jià)格取決于商品的效用。 折舊不同：保值增值性體現(xiàn)在土地上，土地具有永續(xù) 性，本身不存在折舊。 供求變化不同： 由于土地?cái)?shù)量難以增加或減少，并具有不可移動(dòng)性，其供給彈性較小。 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 一 .供求 : 供給與需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價(jià)格。 一、 根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類 成交價(jià)格：簡(jiǎn)稱成交價(jià)，使交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的種類 市場(chǎng)價(jià)格 理論價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 成交價(jià)格 公開市場(chǎng)價(jià)值 成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動(dòng) 一個(gè)良好的評(píng)估價(jià) =正常成交價(jià) =市場(chǎng)價(jià)格 公開市場(chǎng)： 正常成交價(jià)格形成的條件 （ 7點(diǎn) ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場(chǎng)價(jià)值 ：力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購(gòu)買 二、從價(jià)格單位來劃分 總價(jià)格： 一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格，不能反映房地產(chǎn) 價(jià)格水平的高低； 單位價(jià)格 ：每單位土地、建筑物或房地的價(jià)格，可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低； 樓面地價(jià) ：每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 ? 標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上 ， 修訂評(píng)估出一定時(shí)期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標(biāo)志性宗地的價(jià)格 。 保險(xiǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)投保時(shí)為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。 抵押貸款額度 =抵押價(jià)值 貸款成數(shù) 抵押價(jià)值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價(jià)值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 — 法定優(yōu)先受償款 — 已貸款余額 /社會(huì)一般貸款成數(shù) 例題： ? 某商品住宅在建工程建設(shè)用地總面積 25000m2，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000m2，已完成總投資的 80％，開發(fā)商以 5000元／ m2的價(jià)格預(yù)售了其中 100套，建筑面積共計(jì) 10000m2 ，預(yù)購(gòu)人按房?jī)r(jià)的 70%辦理了個(gè)人住房抵押貸款。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為 65%。 六 、 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格：是指成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格
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