房地產(chǎn)估價02-wenkub
2023-01-23 04:11:24 本頁面
【正文】 的組合。房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，就象資本的本金與利息的關(guān)系； ④是在長期、綜合考慮下形成的； ⑤ 一般是個別形成，容易受交易者的個別因素影響。 市場性質(zhì)不同： 一般物品為較完全市場，而土地市場為不完全市場。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 與一般物價共同之處： — 都是價格 — 都有波動 — 按質(zhì)論價 一、地價與一般物品價格的不同 生產(chǎn)成本不同：地價本質(zhì)不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)。 （ 2）供求決定論認為商品的價格是由供求雙方?jīng)Q定的。從本質(zhì)上講它是房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一 ,是房產(chǎn)商品價值和地租資本化價格的綜合性貨幣表現(xiàn) 。 二 、 房地產(chǎn)價格的形成條件 有用性 房地產(chǎn)的稀缺性 有效需求 購買力 三、房地產(chǎn)價格決定理論 價值決定論、供求決定論、效用決定論和收益決定論。 （ 3）效用決定論認為商品的價格取決于商品的效用。 折舊不同：保值增值性體現(xiàn)在土地上，土地具有永續(xù) 性，本身不存在折舊。 供求變化不同： 由于土地數(shù)量難以增加或減少，并具有不可移動性，其供給彈性較小。 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 一 .供求 : 供給與需求是影響房地產(chǎn)價格的兩個最終因素，其他因素最終都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價格。 一、 根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類 成交價格：簡稱成交價，使交易雙方實際達成交易的價格。 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的種類 市場價格 理論價格 評估價格 成交價格 公開市場價值 成交價格圍繞市場價格上下波動，市場價格圍繞理論價格上下波動 一個良好的評估價 =正常成交價 =市場價格 公開市場： 正常成交價格形成的條件 （ 7點 ） ： ， 完全出于自愿 ， 了解市場價值 ：力圖以最小的經(jīng)濟代價去 追逐和獲得自身最大的利益 、 不易急于出售成購買 二、從價格單位來劃分 總價格： 一宗房地產(chǎn)的整體價格，不能反映房地產(chǎn) 價格水平的高低； 單位價格 ：每單位土地、建筑物或房地的價格，可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低； 樓面地價 ：每單位建筑面積上的土地價格。 ? 標定地價：標定地價是政府根據(jù)土地管理的需要 ， 在基準地價評估基礎(chǔ)上 ， 修訂評估出一定時期 、 一定條件下 ， 能代表不同區(qū)位 、 不同用途的標志性宗地的價格 。 保險價值：房地產(chǎn)投保時為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 抵押貸款額度 =抵押價值 貸款成數(shù) 抵押價值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 法定優(yōu)先受償款 再次抵押價值 =未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 — 法定優(yōu)先受償款 — 已貸款余額 /社會一般貸款成數(shù) 例題： ? 某商品住宅在建工程建設(shè)用地總面積 25000m2，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000m2，已完成總投資的 80％，開發(fā)商以 5000元／ m2的價格預售了其中 100套，建筑面積共計 10000m2 ，預購人按房價的 70%辦理了個人住房抵押貸款。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)為 65%。 六 、 實際價格和名義價格 實際價格：是指成交日期時一次付清的價格
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