房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法-wenkub
2023-01-23 04:46:06 本頁面
【正文】 ，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。 有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易 。 有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例 ： 有利害關(guān)系人之間的交易 。 ? 統(tǒng)一 面積內(nèi)涵 ：建筑面積或使用面積 。 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)。 ? 建筑結(jié)構(gòu)相同 ：鋼 、 鋼混 、 磚混 、 磚木 、 簡(jiǎn)易 。 交易情況 ： 稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 、 利害關(guān)系 。 一、搜集交易實(shí)例 （ 二 ） 搜集內(nèi)容 ： 雙方的基本情況及交易目的 ：買賣 、 租貨 、抵押等 。 查閱報(bào)刊 、 雜志 。 四、特點(diǎn)與適用范圍 （ 三 ） 適用范圍 ：市場(chǎng)發(fā)達(dá) ， 有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地區(qū) 。 2 現(xiàn)實(shí)性 以價(jià)格求價(jià)格 ， 有較強(qiáng)的說服力 。 （二）間接比較修正公式 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域因素、標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素，待估案例與交易案例都與標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較。 不排除交易者的動(dòng)機(jī) 、 偏好 、 對(duì)市場(chǎng)的了解 、 討價(jià)還價(jià)能力 ， 使交易價(jià)格偏離正常 ， 但足夠多的交易實(shí)例的綜合結(jié)果真實(shí) 。 二、理論依據(jù) ：替代原理 同一市場(chǎng)上 ， 具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品 ， 應(yīng)具有相同的價(jià)格 ， 即具有替代關(guān)系 。 ? 交易日期 ：交易案例實(shí)際交易價(jià)格對(duì)應(yīng)的日期。 一、市場(chǎng)比較法的概念 比準(zhǔn)價(jià)格 ：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn) ， 對(duì)比較案例進(jìn)行修正后得到的價(jià)格 。第三章 市場(chǎng)比較法 ? 第一節(jié) 基本原理 ? 第二節(jié) 估價(jià)步驟 ? 第三節(jié) 應(yīng)用實(shí)例 第一節(jié) 基本原理 ? 一、概念 ? 二、理論依據(jù) ? 三、基本公式 ? 四、特點(diǎn)與適用范圍 一、市場(chǎng)比較法的概念 市場(chǎng)比較法 （ market parison approach， sales parison approach） ： 又稱市價(jià)比較法 、 交易實(shí)例比較法 、 買賣實(shí)例比較法 、 市場(chǎng)資料比較法 、 現(xiàn)行市價(jià)法 ， 簡(jiǎn)稱 比較法 、 市場(chǎng)法 。 ? 同一供需圈 ：以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)為中心的市場(chǎng)環(huán)境相同、不動(dòng)產(chǎn)利用條件相似，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的、供需均衡的特定的不動(dòng)產(chǎn)利用區(qū)域。 一、市場(chǎng)比較法的概念 交易情況 ：交易行為中能夠顯著影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一些特殊情況 。 同一市場(chǎng)上具有相互替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí) ， 商品的價(jià)格經(jīng)過相互影響而決定 ， 即相同類型 、 具有替代關(guān)系的商品 ， 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，價(jià)格趨于一致 。 交易案例不動(dòng)產(chǎn) 估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn) 條件差異 價(jià)格差異 價(jià)格修正 估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 市場(chǎng)比較法的基本原理 三、基本公式 采用比較法 ， 需進(jìn)行交易情況 、 交易日期 、區(qū)域因素 、 個(gè)別因素的修正 ， 從而得到估價(jià)對(duì)象的客觀 、 合理價(jià)格 。 區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)化公式： 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 = 可 比 實(shí) 例 價(jià) 格 100/() ()/100
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