房地產(chǎn)估價市場比較法(編輯修改稿)
2025-01-22 04:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的交易實例中選取 三個 以上的可比實例 。 ? 區(qū)位相同或類似 。 ? 用途相同 ：不動產(chǎn)具體利用方式 。 ? 建筑結(jié)構相同 ：鋼 、 鋼混 、 磚混 、 磚木 、 簡易 。 ? 權利性質(zhì)相同 。 ? 交易類型吻合 。 ? 成交日期與估價時點相近 ：不宜超過 1年 。 ? 可比實例的成交價格為正常價格，或可修正為正常價。 三、建立價格可比基礎 選取可比實例后 ， 應對可比實例的成交價格進行換算處理 ， 建立價格可比基礎 ， 統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵 。 ? 統(tǒng)一 付款方式 ：以一次付清為準 。 ? 同一 幣種和貨幣單位 ：不同幣種之間的換算 ， 應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算 。 ? 統(tǒng)一 面積內(nèi)涵 ：建筑面積或使用面積 。 ? 統(tǒng)一 面積單位 。 ? 統(tǒng)一 采用單價 。 四、交易情況修正 進行交易情況修正 ， 應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差 ， 將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格 。 有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例 ： 有利害關系人之間的交易 。 急于出售或急于購買情況下的交易 。 受債權債務關系影響的交易 。 對市場行情缺乏了解的交易 。 有特別動機或偏好的交易 。 相鄰不動產(chǎn)的合并交易 。 特殊方式交易下的交易 。 稅費非正常負擔的交易 。 四、交易情況修正 例外： ? 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正； ? 對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調(diào)整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。 四、交易情況修正 （ 二 ） 修正方法 （ 一般采用百分率法 ） ： 可比實例的成交價 交易情況修正系數(shù) =正常價格 可比實例的成交價 1/（ 1+S%） =正常價格 五、交易日期修正 進行交易日期修正 ， 應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格 。 交易日期修正宜采用 類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整 。 在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下 ， 可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷 ， 給予調(diào)整 。 五、交易日期修正 修正方法 ： 估價時點價格 =可比實例成交日期價格 交易日期修正系數(shù) ＝ 可比實例成交日期價格 （ 1+T%） 采用價格指數(shù)修正： 估價時點價格 =可比實例成交日期價格 估價時點價格指數(shù)／成交日期價格指數(shù) 六、區(qū)域因素修正 進行區(qū)域因素修正 ， 應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格 。 區(qū)域因素 ：繁華程度 、 交通狀況 、 環(huán)境 、 公共設 施配套 、 城市規(guī)劃等 。 區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根
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