房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價-wenkub
2023-05-21 21:44:44 本頁面
【正文】 空間；建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。 26 對建筑物的基本認識 （ 1）位置 ； （ 2）面積； （ 3）層數(shù)和高度； （ 4）結(jié)構(gòu)； （ 5）設備； （ 6）層高或凈高； （ 7）空間布局； （ 8）裝飾裝修； （ 9）外觀； （ 10）建成日期； （ 11）利用狀況； （ 12）產(chǎn)權(quán)狀況； （ 13）維修養(yǎng)護情況及完備程度； （ 14）公共服務設施完備程度； （ 15）其他。 22 幾個重要概念 建筑高度： 又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑 (地面上 )最大高度限制 ； 建筑密度： 又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基 底總面積占建筑用地面積的比率； 容積率： 是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 在現(xiàn)實中，主要存在如下兩類相鄰關(guān)系： ①通風、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系； ②險情危害的相鄰關(guān)系。他物權(quán)是對他人之物所擁有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。進行房地產(chǎn)估價，應充分調(diào)查、了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。 （四）實物、權(quán)益和區(qū)位對房地產(chǎn)價值的影響 區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的 。 13 （ 3）房地產(chǎn)租賃權(quán)：是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 ； （ 4） 抵押權(quán) ： 是指債務人或者第三人 不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有 ，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔保 ，債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款 優(yōu)先受償 ； （ 5） 典權(quán) ： 是指支付典價 占有他人房地 產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利 。房地產(chǎn)所有權(quán)包括 獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán) 。 在城市 ， 能夠進入市場流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權(quán)為基本產(chǎn)權(quán)的城市土地產(chǎn)權(quán)體系。 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本概念 8 土地： 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 ； 建筑物： 是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類； （一）房地產(chǎn)實物 （ 土地、建筑物、其他附著物） 9 其他地上附著物： 是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。 4 課程主要內(nèi)容介紹 ? 介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價的基本概念、理論； ? 掌握各種科學的估價理論、方法； ? 按照嚴格的估價程序，運用各種估價方法進行房地產(chǎn)估價； ? 撰寫并提供估價報告。 5 第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本概念 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價發(fā)展及趨勢 6 ? 房地產(chǎn)的概念，及其各種存在形態(tài)的基本認識； ?房地產(chǎn)的特征； ?房地產(chǎn)估價的概念； ?房地產(chǎn)估價的必要性 。 例如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。 在農(nóng)村 ， 只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膯蜗蛘魇辗绞健? ?建筑物區(qū)分所有權(quán)： 建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分持有權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。 抵押權(quán)和典權(quán)有何重大區(qū)別？ 14 （ 6）地役權(quán)：是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利（典型的通行權(quán)） ； （ 7） 空間利用權(quán) ： 是指在土地使用權(quán)及其效力所及空間之外，對地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權(quán) ； 15 （三）房地產(chǎn)區(qū)位 ： 是指房地產(chǎn)的空間位置 ,可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設施四個方面。 17 （五）房地產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認識 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。 （ 1） 對土地利用的限制可歸納為 3個方面： ①土地權(quán)利的設立和行使的限制； ②房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制； ③土地使用管制。（例如地役權(quán)）。 21 ③ 土地 使用管制 從土地使用管制來看，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。 23 例子 某宗土地面積為 1000m2 ， 其上建筑物的基地面積為 700m2，建筑物層數(shù)為 8層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。 27 幾個重要概念 房屋建筑面積： 是指房屋外墻 (柱 )勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20m以上 (含 2． 20m)的永久性建筑 。 29 房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造，它定著在土地上。因為房地產(chǎn)的不可移動性，所以房地產(chǎn)市場不存在全國性市場
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