【正文】 方資質(zhì)預(yù)審、選定入圍 名單 招標(biāo)文件的編制（技術(shù)標(biāo)） 招標(biāo)文件編制（經(jīng)濟(jì)標(biāo)） 招標(biāo)文件編制 中標(biāo)單位確定 招標(biāo)計(jì)劃 招標(biāo)的供方資質(zhì)預(yù)審、選定入圍 名單 審批 審批 審核 審批 審批 審批 審核 提案 提案 提案 提案 備案 審核 審核 提案 審核 備案 審批 審批 提案 提案 原則上從集團(tuán)合格供 應(yīng)商名冊(cè)中挑選 原則上從集團(tuán)合格供 應(yīng)商名冊(cè)中挑選 公 招標(biāo)文件的編制（技術(shù)標(biāo)） 招標(biāo)文件編制（經(jīng)濟(jì)標(biāo)） 審批 審批 提案 提案 招標(biāo)文件 審核 審批 提案 中標(biāo)單位確定（合同金額 50 萬(wàn)及 以上） 中標(biāo)單位確定（合同金額 50 萬(wàn)以 下） 審批 審核 審核 審核 審核 審批 提案 提案 28 提 案 提 案 提 審 提 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 責(zé)權(quán)體系－成本管理 集團(tuán)總部 工 開(kāi)發(fā)公司 成本管理 董 事 會(huì) 戰(zhàn) 略 委 員 會(huì) 預(yù) 算 委 員 會(huì) 人力 資源 委員 會(huì) 總 裁 主 管 副 總 裁 行政與 人力資 源管理 中心 財(cái) 務(wù) 管 理 中 心 成本 管理 中心 開(kāi) 發(fā) 管 理 中 心 程 技 術(shù) 管 理 中 營(yíng) 銷(xiāo) 管 理 中 心 風(fēng) 險(xiǎn) 管 理 中 心 總 經(jīng) 理 行 政 人 事 部 財(cái) 務(wù) 部 成 本 管 理 部 工 程 管 理 部 營(yíng) 銷(xiāo) 中 心 建 總 物 業(yè) 備注 心 拓展階段成本管理 拓展階段目標(biāo)成本確定 審 批 審 議 提案 包含在拓展階段可行 性研究報(bào)告評(píng)審過(guò)程 中 概念設(shè)計(jì)階段成本管理 建安成本估算 方案設(shè)計(jì)階段成本管理 建安成本修正估算 勘察及設(shè)計(jì)費(fèi)用測(cè)算 監(jiān)理費(fèi)用測(cè)算 管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算 土地成本費(fèi)用測(cè)算 報(bào)批報(bào)建費(fèi)用測(cè)算 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用測(cè)算（集團(tuán)部 分） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用測(cè)算（開(kāi)發(fā)公司 提案 提案 提案 提 案 提 案 案 新開(kāi)發(fā)區(qū)域由集團(tuán)營(yíng) 部分） 核 案 銷(xiāo)管理中心測(cè)算 項(xiàng)目目標(biāo)成本確定 審 批 審 議 提案 集團(tuán)聽(tīng)證會(huì) 擴(kuò)初施工圖階段成本管理 29 備案 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 擴(kuò)初施工圖階段成本管理 建安成本概算 施工圖設(shè)計(jì)限額要求及 成本控制建議 提案 提案 項(xiàng)目工程預(yù)算 審核 審 核 提 案 項(xiàng)目正式目標(biāo)成本確定 審 批 審 核 提案 成本動(dòng)態(tài)管理 項(xiàng)目目標(biāo) （ 3%以內(nèi) ) 審 批 審 核 審核 審 核 提 案 成本調(diào)整 設(shè)計(jì)變更 （ 3%以上 ) 10 萬(wàn)元以下 審 批 審 議 備 案 審核 備案 審 批 審 核 提 案 審 核 集團(tuán)聽(tīng)證會(huì) 設(shè)計(jì)變更提出單位可 為：設(shè)計(jì)單位、工程 （廣州公 10 萬(wàn)元以上 司、后花 50 萬(wàn)元以下 備 案 審 批 備案 審 核 審 核 技術(shù)管理中心、開(kāi)發(fā) 公司工程管理部、開(kāi) 園公司） 50 萬(wàn)元以上 審 批 審 核 備案 審 核 審 核 發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)中心等， 在技術(shù)可行的情況下 設(shè)計(jì)變更 （異地項(xiàng) 目） 5 萬(wàn)元以下 5 萬(wàn)元以上 20 萬(wàn)元以下 20 萬(wàn)元以上 50 萬(wàn)元以下 50 萬(wàn)元以上 備 案 審 批 備 案 審 批 審 核 備案 備案 備案 備案 審 批 審 核 審 批 審 核 審 核 審 核 審 核 審 核 審 核 審 核 設(shè)計(jì)變更提出單位可 為：設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā) 公司工程管理部、開(kāi) 發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)部等，在 技術(shù)可行的情況下 現(xiàn)場(chǎng)簽證 5000 元以下 5000 元以上 2 萬(wàn)元以下 2 萬(wàn)元以上 備 案 備 案 審 批 備案 備案 備案 審 批 審 批 審 核 審 核 審 核 審 核 審 核 審 核 審 核 提 案 提 案 提 案 此項(xiàng)責(zé)權(quán)適用于需增 加建總項(xiàng)目承包費(fèi)用 的情況；由開(kāi)發(fā)公司 外包的其他工程權(quán)責(zé) 與此相同 材料設(shè)備款支付（應(yīng)付 / 實(shí)付） 按 《 資金費(fèi)用審批表 》 規(guī)定執(zhí)行 30 權(quán)責(zé)手冊(cè)范例 31 崗位職能設(shè)計(jì)－職能分解矩陣表進(jìn)行職能細(xì)分 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 職能分解矩陣表法 部門(mén)職責(zé) 成本管理部 成本管理部 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成本主管 設(shè)備采購(gòu) 材料采購(gòu) 合約工程 成本信息 工程師 工程師 師 專(zhuān)員 部門(mén)助理 進(jìn)行的崗位職能設(shè)計(jì) 負(fù)責(zé)目標(biāo)地塊建安成本估算 負(fù)責(zé)對(duì)方案設(shè)計(jì)的建安成本進(jìn)行評(píng)審 負(fù)責(zé)對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的建安成本進(jìn)行評(píng)審 負(fù)責(zé)匯總、制定及下達(dá)項(xiàng)目總控成本目標(biāo) 7. 戰(zhàn)略采購(gòu) (甲購(gòu)材 ) 負(fù)責(zé)簽定戰(zhàn)略采購(gòu)合同 組織戰(zhàn)略采購(gòu)效果評(píng)估 8. 大宗公開(kāi)采購(gòu) (甲購(gòu)材 ) 負(fù)責(zé)簽定大宗公開(kāi)采購(gòu)合同 負(fù)責(zé)大宗公開(kāi)采購(gòu)效果評(píng)估 9. 項(xiàng)目工程總包采購(gòu) 負(fù)責(zé)工程類(lèi)采購(gòu)合同的標(biāo)準(zhǔn)化和建模 負(fù)責(zé)集團(tuán)總部工程采購(gòu)合同的存檔和管理 11. 項(xiàng)目施工過(guò)程動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理 負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整 負(fù)責(zé)深圳公司預(yù)結(jié)算 負(fù)責(zé)收集成本數(shù)據(jù)信息 負(fù)責(zé)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的維護(hù)更新 13. 設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫(kù)管理 負(fù)責(zé)建立設(shè)備材料數(shù)據(jù)庫(kù) 3. 工作聯(lián)系 內(nèi)部聯(lián)系：公司各部門(mén)； 外部聯(lián)系：造價(jià)咨詢、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供方等機(jī)構(gòu)。 5) 負(fù)責(zé)落實(shí)本部門(mén)績(jī)效考核工作； 負(fù)責(zé)代表本部門(mén)進(jìn)行跨部門(mén)間的協(xié)調(diào)與溝通； 負(fù)責(zé)組織完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作； √ 經(jīng)驗(yàn)要求： a） 5 年以上工程造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)，曾在大中型房地產(chǎn)公司任職，對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)和定額有一定深 度的了解，具有較高的業(yè)務(wù)水平。 （參照權(quán)責(zé)手冊(cè)） 配合開(kāi)發(fā)中心在項(xiàng)目論證階段提出成本估算，形成初始 目標(biāo)成本； 組織下屬對(duì)初步定位后的方案進(jìn)行成本測(cè)算，參與產(chǎn)品 定位經(jīng)濟(jì)評(píng)審，形成預(yù)控目標(biāo)成本； 組織下屬作好成本概算和概算修正，結(jié)合計(jì)劃室的產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)施工圖設(shè)計(jì)提出限額指標(biāo)； 負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算及咨詢公司編制的預(yù)算審核； √ 其他工作技能要求 a） 業(yè)務(wù)技能及專(zhuān)業(yè)知識(shí)：具有全面的工程造價(jià)理論知識(shí)，掌握現(xiàn)行工程造價(jià)規(guī)范及操作規(guī)程，熟 悉工程造價(jià)市場(chǎng)情況、材料設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格。 c） 其他能力：良好的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)能力，優(yōu)秀的溝通、協(xié)調(diào)、組織與開(kāi)拓能力。 工程招投 標(biāo)管理 造價(jià)咨詢 公司管理 成本過(guò)程 管理 1) 1) 1） 2） 3） 4） 5） 6） 督導(dǎo)下屬為工程類(lèi)招標(biāo)提供造價(jià)預(yù)算。 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的工程聯(lián)系單； 負(fù)責(zé)審核進(jìn)度款； 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更； 審核工程簽證的相關(guān)資料，按月匯總并上報(bào)； 審核項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息； 負(fù)責(zé)成本管理軟件錄入拆分工作。 √ √ 工作場(chǎng)所：辦公室 是否經(jīng)常出差：否 必備工作設(shè)備：計(jì)算機(jī) 工作班次：正常班 材料核價(jià)、 1） 負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)材料設(shè)備報(bào)價(jià)進(jìn)行復(fù)核和確認(rèn)； √ 工作環(huán)境：良好 認(rèn)價(jià) 2） 3） 復(fù)核甲供工程設(shè)備的采購(gòu)數(shù)量、規(guī)格和價(jià)格； 負(fù)責(zé)對(duì)乙供材料進(jìn)行認(rèn)價(jià)工作。 √ 34 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計(jì) 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計(jì)及案例 35 項(xiàng)目公司 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 不同的項(xiàng)目管理模式，需要總部的職能定位 有所區(qū)別，并需要不同的管理系統(tǒng)做為支撐 3要素 職能管理型 矩陣管理型 設(shè) 開(kāi) 工 銷(xiāo) 項(xiàng)目公司管理型 項(xiàng)目公司 類(lèi) 型 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 發(fā) 計(jì) 程 售 開(kāi)開(kāi) 設(shè)設(shè) 工工 銷(xiāo)銷(xiāo) 發(fā)發(fā) 計(jì)計(jì) 程程 售售 職責(zé)分工 實(shí)施條件 ? 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理 ? 職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需 要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形 成決策堆積 ? 項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ? 客戶定位專(zhuān)一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境 不確定性低 ? 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ? 項(xiàng)目公司成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主 體，職能部門(mén)成為資源提供、建 議與監(jiān)督主體 ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專(zhuān)業(yè)化的 提升 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公 司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) ? 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享， 不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) ? 公司有專(zhuān)業(yè)技能提升要求 ? 項(xiàng)目公司成為區(qū)域開(kāi)發(fā)工作 的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰 的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶 的滿意 ? 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于 公司職能知識(shí)積累和專(zhuān)業(yè)化 發(fā)展 ? 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求 變化大的多項(xiàng)目管理 ? 前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ? 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求 滿足程度 36 職能管理型 項(xiàng)目管理型 設(shè) 計(jì) 設(shè) 計(jì) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng)目管理模式可以根據(jù)組織情況采用靈活的形式 3要素 弱矩陣（強(qiáng)職能） 矩陣式管理型 強(qiáng)矩陣（弱職能） 類(lèi) 型 策劃 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo)售 開(kāi) 發(fā) 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 策劃 設(shè) 計(jì) 工 程 銷(xiāo) 售 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 職責(zé)分工 優(yōu)點(diǎn) ? 下派專(zhuān)業(yè)人員在專(zhuān)業(yè)職能 上更多依靠專(zhuān)業(yè)部門(mén) ? 通常項(xiàng)目經(jīng)理更多的履行 現(xiàn)場(chǎng)工程管理職能 ? 發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé) 主體，職能部門(mén)成為資源提 供、建議與監(jiān)督主體 ? 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù) ? 項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的 全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ? 提高運(yùn)作效率 專(zhuān)業(yè)化的提升 缺點(diǎn) ? 效率降低 ? 單項(xiàng)目或多項(xiàng)目 ? 員工介入雙重職權(quán)之中，需 要公司良好的人際關(guān)系和全 面的培訓(xùn) ? 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共 ? 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)弱 ? 少項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強(qiáng) 實(shí)施條件 ? 良好的團(tuán)隊(duì)意識(shí) 享 ? 公司有專(zhuān)業(yè)技能提升要求 37 原則 管理 矩陣模式以“工作和任務(wù)為中心”，項(xiàng)目公司模式以 “成果為中心”，兩種模式達(dá)到的目標(biāo)不同，需要不同 的管理系統(tǒng)做支撐