【正文】 租、保險費、稅金和利潤七個因素。地產在評估中居于標識性地位，也可分為兩種情況： 　　一是土地產權轉移價格的評估，包括土地所有權的轉移和使用權的轉讓兩種類別。評估范圍包括，土地所有權費用，土地使用權費用（如勞動力安置費等）；附著物補償費用（如房屋建筑補償費、青苗補償費等）三個方面。 　　二是保留土地權屬的土地租賃價格評估，其實質是對一定期限內土地總收益的年折算費用的估算。 　　房產評估與地產評估的主要聯(lián)系是：房離不開地，房產轉時，地產也隨之轉移；地上有房，地產轉讓時房產也隨同轉移。地產評估時要考房，房價成為地價的一個因素。地產評估以地占主導地位，地產是交易的主體，取得地產是目的，土地上的房屋及其附著物只是一個關聯(lián)因素，對土地權屬獲得者來說，其使用價值退居次要地位，或僅僅只考慮其殘值。從原則上講，對同一地段服務于同一目的的對象房地產作分類估價，其評估結論應是一致的。 　　（二）單項評估與整體評估 　　單項評估是指對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產作為估價對象的評估?；蛘哒f房地產單項評估是對可確指的具有相對獨立使用功能的并能單獨界定其產權的單項房地產所進行的評估。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產權，或事實上不可從房屋中將它分割出來。目前，我國對房地產資產綜合體的估價，一般采用棟號和可確定其相對獨立功能的設施及土地逐一列示，作為單項資產分別估價，最后匯總求出總體價值。因此，對一組建筑群體，或一個相對獨立的城市地段單元，甚至一個城鎮(zhèn)，就存在著整體評估問題。如對一個居住小區(qū)、一條商業(yè)街、一座小集鎮(zhèn)、一家大型工業(yè)企業(yè)作全部的出讓交易估價，這就需要將這個房地產資產作為一個綜合體進行整體評估乙如對某一工業(yè)區(qū)房地產作整體評估，各單項房產、地產的價格之和，只能作為整體的基礎價格。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產綜合體的整體價值。對房地產整體評估，建立一套科學方法，是房地產估價工作者、理論研究工作者值得重視的一個重大課題。 　　一、估價前的準備 　　估價準備是房地產估價的前期工作，包括評估對象的受理、對象房地產檔案資料的研究、估價依據的確定、作業(yè)計劃的安排等前期工作。 　　(一)、房地產評估項目的受理房地產業(yè)主，依其特定的對象房地產和評估目的向國家主管機關（國有資產管理機構）提出評估立項申請，經批準同意后，委托合法評估機構（資產評估事務所等）進行評估。 　?。ǘ?、房地產檔案研究受理房地產估價之后，應研究對象房地產檔案資料。 　　 　　包括房地產所有權證明，土地使用權證件。特別應注意估價對象是否有其他權利的存在。明確房地產的地段坐落位置、房屋結構特征、房地產戶籍異動狀態(tài)及異動證 　　 　　主要包括：委托方提供的房地產評估申報明細表及匯總表。注意報表是否經委托法人簽章，以確定其申報的可靠性。 　　 　　估價申報表是房地產估價的直接依據。應區(qū)別：是服務于市場交易，還是服務于房地產糾紛處理，或組建合資企業(yè)，組建；跨地區(qū)集團，組建股份公司等具體情況，為估價依據的確定奠定基礎。 　　(3)估價日期 　　估價日期是決定對象房地產估價額的基準日期。估價日期的確定通常與企業(yè)財務核算報表填報的結算期相一致。申報表所列數據必須注明房地產價值中止期，即是哪一時點的價格作為估價的基準價格。 　　一般地，為便于估價房地產的核定清查，以估價委托日上月底財務報表截止期為估價日期。值得注意：估價日期是確定對象房地產現(xiàn)價的基期，估算的價格是在這個時點上的現(xiàn)價。這兩個時點可以一致，也可以不一致。一般地，估價基準日不要以將來某日作估價時點，因為將來的價格受多種情況影響而難以確定。法律依據包括：土地法、土地經營轉讓出讓法、房地產抵押條例等共同性法規(guī)和產權證等法律依據。特別地，要注意地方法規(guī)及其實施細則的詳細規(guī)定，以保證房地產估價的合法性和針對性。 　　 　 包括當地政府制定的土地費用標準、房屋造價管理辦法及測算資料、房地產價格指數測算資料等。特別是在組建跨地區(qū)企業(yè)集團房地產估價中，要統(tǒng)一估價日期、統(tǒng)一估價政策、統(tǒng)一估價標準。評估人應將有關評估依據的選定及其理由對所有當事人進行匯報，達成共識。其主要內容包括：估價人員的確定、估價依據的確定、實地勘估方法的確定、資料搜集與整理辦法的設想、估價方法的選用、試算價格及價格的調整、內部審核確定評估結論、評估初步結論通報、疑難問題的協(xié)商辦法、評估報告的編寫及送達等。目的是核實房地產的實際功能、核對帳物的真實性、可靠性，為正確估價提供第一手資料。 　　 　　房地產物體的確認是對象房地產實物狀態(tài)的清查核定。 　　(1)對象房地產所在位置的確定 　　 主要是核對房地產的邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。 　?。?）對象房地產數量的確認 　　房地產數量的確認，中心是確定房屋建筑面積、土地面積。當發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設施漏列時，應建議委托方補充填報。若申報面積不實，應以實測面積經委托方認可，作為估價依據。權屬關系一般分為所有權和使用權，但在具體確認過程中，由房地經營的多樣性可派生出多種權利關系。 　　(1)所有權的確認 　　主要是查對產權證明。 　　(2)用益權的確認 　　主要是查對房地產的使用與經營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。 　　(4)限制性權利的確認 　　主要是查對房地產經營、使用、轉租等方面的限制性權利。如所有者出租房地產，承租方無轉租權，則承租權的轉讓價格會降低。在當前的房地產估價中，應特另注意所有權、使用權、抵押擔保權及與房地產相關聯(lián)的債權的確定，查實國家主管機關簽發(fā)的權屬證明及當事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權利范圍及其對等利益關系。確認主要依據是：國家有關房地產財務管理的辦法。 　?。ǘF(xiàn)場查勘方法 　　現(xiàn)場查勘是房地產估價的一項深入調查研究工作，應做好充分的準備，并講究工作方法。 　　 　　＠取得有關資料。 　?。来_定參與人員。 　?。姥芯抠Y料根據總平面圖確定勘察線路，對重點房屋和邊界作出標記。核對帳物，清點房產棟號、建設年限、結構類別，對重列、漏列作好記錄。選定結構相似、建設期相近的有代表性的房屋進行詳細勘察。 　?。烙涗洀S區(qū)園林等環(huán)境狀態(tài)。 　?。懒私鈴S區(qū)發(fā)展規(guī)劃及所需拆除、改建建筑。 　　 　?。懒谐龃_認的房地產。 　?。罋w類房屋。 　?。来_定典型房屋，作為估價基礎房屋。 　?。缹υ诮üこ蹋形崔k理竣工決算工程進行清理，并與財務部了核定，避免重復計算。房地產估價程序（一）房地產估價是一項復雜的經濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴謹、科學的工作程序。按照房地產估價程序進行評估可以提高效率，減少失誤，確保質量。 操作一、估價申請和業(yè)務受理 　　進行房地產價格評估時，當事人應向有關的專業(yè)評估機構提出書面申請，并填寫評估委托書。除了評估申請書（委托書）以外，申請人還要向房地產價格評估機構提供各種有關證明資料，如房屋所有權證，土地使用證，買方單獨委托評估時房地產權人出具的同意評估的證明，設計和施工圖紙，使用期維修、保險及其他費用資料等。估價者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標的物的基本情況進行初步了解，來界定有關估價的一些重要問題。 （1）估價目的。房地產估價的目的可以有很多，如：房地產買賣、租賃、抵押、補償、入股、清產、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計等。不同的估價目的，對估價的精度要求不同，對市場價格實現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價方法也有所區(qū)別。 （2）估價對象。除I要對估價對象的大類加以明確外，還要對估價對象的一些基本情況進行初步了解。 （3）估價的作業(yè)日期。完成估價的日期一般是委托估價者提出的，估價者應盡量滿足這一要求。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質地完成估價，以確保自身的信譽。委托人常會出于自身或局部利益的考慮對估價者提出諸多具體要求，估價者在進行估價可行性分析時，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價行業(yè)的行為準則，是