【正文】 先，財產(chǎn)應該是一宗競爭性財產(chǎn)。二，銷售應該具備公開市場交易的資格。三，假設一個當前的估價日，銷售應該在近期發(fā)生。 競爭性財產(chǎn)：對于尋求購買估價對象不動產(chǎn)的潛在購買者來說，一宗競爭性財產(chǎn)應該是一個合理替代的財產(chǎn)或可選擇的財產(chǎn)。該財產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財產(chǎn)特征與估價對象不動產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。 開放市場交易：公開市場條件下實現(xiàn)的價格。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產(chǎn)銷售價格中包括動產(chǎn)價格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。 銷售日期應相對接近估價日期。不動產(chǎn)的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。 收集可比交易實例（收集交易實例 +選取可比實例） 盡可能的接近 選取交易實例的標準： ⑴可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍 內的類似地區(qū)。 “ 鄰區(qū) ” 是指財產(chǎn)群，這種財產(chǎn)群中的財產(chǎn)（絕大多數(shù)財產(chǎn)）具有相對類似的土地用途和價值。（ “ 同質 ” 性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。物質特性通常確定一個鄰區(qū)的界限，但一個鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。有助于確定某一財產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。 ⑵可比實例的用途應與估價對象的用途相同。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。 ⑶可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。大類結構：鋼結構、 鋼混結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。 ⑷可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同。 ⑸可比實例的交易類型應與估價目的相吻合。 ⑹可比實例的成交日期應與估價時點接近。 ⑺可比實例的成交價格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價格和銷售條款（達成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。應對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。需要這些信息是為了理解是否因為融資的原因而應該對價格進行調整。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產(chǎn)。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動產(chǎn)常常包括在銷售中。 ? 買主和賣主的動機。家庭轉讓？虧本出售？承租人購買？臨近財產(chǎn)的業(yè)主購買？ ? 在收益性評估和商業(yè)評估中，銷售數(shù)據(jù)還應包括有關財產(chǎn)收益和費用方面的信息。 ? （ 2）銷售實例的物理特征 努力發(fā)現(xiàn)那些對被研究市場起著重要作用的財產(chǎn)特征。這些可能包括： 土地大小、形狀、地形、土壤等。 一個或多個建筑的大小和性質。 建筑的年限及其設計和建設的質量。 ? 任何特別的特征，如廚房內臵物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調、理想的景觀等。 ? 建筑的條件及其現(xiàn)代化質量。 ? 可供的便利設施。 ? 財產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。 ? (3)有關可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財產(chǎn)的某些法律特征。政府、民間、市場限制。 ? （ 4）銷售財產(chǎn)的位臵 ? 公交便利性、學校，文化娛樂設施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。 ? *應檢查銷售財產(chǎn)周圍的財產(chǎn)，看其年限、價值、質量、條件與用途是否與財產(chǎn)標的周圍的財產(chǎn)有根本不同。兩者鄰區(qū)之間的比較。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問題） ? （ 5）市場條件：應考慮市場在銷售時處于什么狀態(tài) ? （ 6）有多少筆銷售實例 ? 對于每項評估，所需可比實例的數(shù)量并不固定。理想的數(shù)量部分取決于銷售實例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。（統(tǒng)計方法） 數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報刊、交易會、當事人等。 數(shù)據(jù)的證實： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質量： ⑴對銷售進行檢查。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實例進行現(xiàn) 場檢查。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產(chǎn)的施工。 ⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進行交叉檢查。 （ 1）比較銷售的基本方法 ：將銷售財產(chǎn)直接與財產(chǎn)標的進行比較。 技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財產(chǎn)特征都應與被評估的財產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴重依靠評估師的直覺來判斷哪一宗銷售財產(chǎn)對買主更具吸引力。 銷售交易以及有關財產(chǎn)的關鍵特征被稱為比較要素。 比較的四要素：銷售條款、銷售時間、位臵因素、物理因素 ? 銷售條款 —— 銷售條款可以確定銷售價格 ? (2)對銷售進行比較和調整的程序 ? 包括兩個步驟： ； 所發(fā)現(xiàn)的差異。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產(chǎn)標的之間的重大差異。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構成了主要影響） ? ? 注意幾個問題：一是銷售調整應該是合理的。換句話說，調整的金額應該與被調整的特征之間存在合理的關系；二是調整的金額應該同時適用每筆銷售。 ? （ 3）調整的原則 ? （及其價格）進行調整使其更接近財產(chǎn)標的。永遠記住：應該根據(jù)標的進行調整。 ? 。重要的并不是評估師個人對差異的反映，而是市場對差異的反映。 ? 。這通常是指首先進行一般調整，然后對具體特征進行調整。合理的調整順序應該是：銷售條款、時間和市場條件、位臵、物理特征。 ? （ 4）調整類型：按百分比調整、按比較單位調整、按一次總算金額調整、 （ 1）銷售條款 應對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格內涵相同、口徑 一致、相互可比。 5個方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位； ⑷統(tǒng)一面積內涵；⑸統(tǒng)一面積單位。 *統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價格下達成的融資安排。 融資安排：計息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。 問題的核心在于由于交易實例之間或交易實例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價格缺乏可比性，因為最終成交實際價格與名義價格不一致。 例：由于房地產(chǎn)價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式進行，但付款 方式不同，使得實際價格會不同。甲交易實例成交價 80萬元，首付 16萬，半 年后付 32萬，余款 32萬一年后付清；乙交易實例成交價 80萬元，首付 16萬， 余款一年后付清。 *盡管成交價格都為 80萬元，但實際價格不一樣。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準。 應該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價格所抵消。（ 增量融資資本問題 ） 特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 交易情況修正 是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價格偏差。 ⑴有利害關系人之間的交易； ⑵急于出售或急于購買的交易； ⑶交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易； ⑷交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易； ⑸交易稅費非正常負擔的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 交易情況修正的方法： 可比實例的成交價格 *交易情況修正系數(shù) =正常價格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實例在成交期日的價格修正到待估房地產(chǎn)估價期日的價格。 修正公式： 交易實例在成交日期的價格 *交易日期修正系數(shù) =在估價時點時的價格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)價格指數(shù) /交易案例價格指數(shù) 一般采用房地產(chǎn)價格指數(shù)來進行修正。定基價格植樹、環(huán)比價格指數(shù)。 例：評估某宗房地產(chǎn) 2021年 9月末的價格，可比實例成交價 3000元 /平方米，成 交日期 2021年 10月，另調查獲知該類房地產(chǎn)價格 2021年 6月末到 2021年 2月末平 均每月比上月上漲 %， 2021年 2月末到 2021年 9月末平均每月上漲 2%。 3000*（ 1+%） 4*（ 1+2%） 7=3658（元 /平方米） 房地產(chǎn)指數(shù) 房價指數(shù) 地價指數(shù) 成本投入法、 中位數(shù)價格法、 重復交易法、特征價格法、 加權平均法 “ 同質可比性要求 ” 是指在價格指數(shù)編制過程中，報告期價格與基期價格的內涵一致，可直接進行對比。只有滿