房地產(chǎn)估價第2版-文庫吧
2024-12-25 04:48 本頁面
【正文】 一、合法原則的含義 ? 遵循合法原則，在 估價對象權(quán)益狀況 方面具體應(yīng)該做到以下幾點： ? 1． 在產(chǎn)權(quán)合法方面， 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。 ? 2． 在使用合法方面， 應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。 ? 3． 在處分合法方面， 應(yīng)以法律法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 第二節(jié) 合法原則 一、合法原則的含義 ? 4． 依法判定的其他權(quán)益，包括評估出的價值應(yīng)符合國家的價格政策。 如國有土地上房屋征收評估應(yīng)符合國有土地上房屋征收補償法律法規(guī)政策。 ? 5．還可以 將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標(biāo)準和估價主體資格的要求。 具體地說，房地產(chǎn)估價應(yīng)采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準 ； 估價機構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)，估價人員應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價師。 案例分析 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩幢房屋均為工業(yè)用途。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果，兩幢房屋中，一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 （ 1）應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價？ A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價 B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價 C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價 D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價 案例分析 （ 2）將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改為其他，應(yīng)通過下列途徑： A．自行改變 B．經(jīng)上級主管部門批準改變 C．經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù) D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù) 案例分析 （ 3）該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為： A．該兩幢建筑物的抵押評估價值之和 B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金 C．該兩幢建筑物的抵押評估價值之和乘以銀行抵押率后的價格 D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格 第三節(jié) 最高最佳利用原則 一、最高最佳利用原則的含義 最高最佳利用原則 要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。 二、遵循最高最佳利用原則的原因 由于 房地產(chǎn)可以有不同的用途，每一種用途為使用者帶來的收益可能不同，因此人們都期望選擇最佳用途，以達到獲取最大收益的目的。 最高最佳利用原則要求在合法的前提下，以待估房地
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