【正文】 下的價(jià)格 。 故 該大步驟又分為建立比較基準(zhǔn) 、 交易情況修正 、 市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個(gè)小步驟 。 ? （ 6）交易情況。 ? （ 6）同行之間相互提供。 課題 二 交易實(shí)例搜集與可比實(shí)例篩選 ? 1．統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 指“有”“無(wú)”差別而非“優(yōu)”“劣”或者“好”“壞”等差別。 課題 二 交易實(shí)例搜集與可比實(shí)例篩選 ? 3．統(tǒng)一價(jià)格單位 包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。 匯率的取值一般采用國(guó)家公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)。 平方米下的價(jià)格＝坪下的價(jià)格 247。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。 ? （ 6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 ?可比實(shí)例正常價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格 ??? %1 1S%11S?課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 之所以以正常價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行交易情況修正，是因?yàn)椴捎檬袌?chǎng)比較法估價(jià)要求選取多個(gè)可比實(shí)例，以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，就只有一個(gè)比較基準(zhǔn)； ? 要特別注意：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高S%與正常價(jià)格比可比實(shí)例成交價(jià)格低 S%是不同的概念。 課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? ? 在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行 市場(chǎng)狀況 調(diào)整。 T％。 ? 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 成交日期的下一期的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 再下一期的環(huán)比價(jià)格指數(shù) … 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在數(shù)成交日期的定基價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指成交日期的價(jià)格可比實(shí)例在 ??課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? （ 2）價(jià)格變動(dòng)率法 ? 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有 逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率 和 期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率 。 ? （ 1） 實(shí)物狀況的調(diào)整 。 課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? （ 3） 區(qū)位狀況調(diào)整 。 ? 無(wú)論是直接比較還是間接比較， 如果可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好，則對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整；如果可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況差，則對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)調(diào)整。 假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為 177。 實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常價(jià)格成交價(jià)格可比實(shí)例）（整調(diào)房地產(chǎn)狀況）（整調(diào)市場(chǎng)狀況）（正修交易情況成交價(jià)格可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)值????????100100100課題 四 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? （ 2）間接比較修正和調(diào)整公式 ? 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分；房地產(chǎn)狀況修正的分母為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。 ? 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)的計(jì)算式為： ? 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)依下列公式求?。? ?????????? niin VnnVVVV121 1??????????? ???????niiiniinnn ffVffffVfVfVV11212211 /演講完畢，謝謝觀看！ 。 例如 ， 有 3個(gè)可比實(shí)例 ， 經(jīng)過(guò)各種修正和調(diào)整之后 ，就會(huì)得到 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 。 ? (1)直接比較法是以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況直接進(jìn)行比較，然后根據(jù)兩者的差異情況對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整。 注意：不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的房地產(chǎn)自身因素不盡相同。 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容： ? 位置 ，包括所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。 ? 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù) ) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格變動(dòng)率）（價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的 期數(shù)??? 1課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 用于市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，應(yīng)為能 全面反映房地產(chǎn)價(jià)格變化 的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率。 課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法有 價(jià)格指數(shù)法 和 價(jià)格變動(dòng)率法 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整一般采用比率法，一般公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 率應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比賣方實(shí)得金額正常成交價(jià)格?? 1買方實(shí)付金額 = 正常成交價(jià)格 +應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) 賣方實(shí)得金額 = 正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) =正常成交價(jià)格 應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) =正常成交價(jià)格 應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)比率 率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比買方實(shí)付金額正常成交價(jià)格?? 1課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 二、市場(chǎng)狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整） ? 1. 市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。 ? 采用比率法進(jìn)行的修正一般公式為： ? 可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =正常價(jià)格 ? 采用差