房地產(chǎn)估價概述(完整版)
【正文】 、樓層和朝向差價 房屋的折舊 房屋的完好程度 2）房地產(chǎn)價格的種種形式 土地價格、房屋價格和房地合一價格 ? 土地價格 土地所有權價格和土地使用權價格 征地價格、批租價格和轉讓價格 總地價、單位地價和樓面地價 拍賣地價、招標地價和協(xié)議地價 ? 建筑物價格 出售價格和出租價格 總價格和單位價格 ? 房地價格 評估價格、市場價格和理論價格 銷售價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格和典當價格 正常價格、限定價格和特定價格 房地產(chǎn)價格的影響因素 宏 觀 因 素 行政因素 經(jīng)濟因素 社會因素 人口因素 心理因素 國際因素 區(qū) 域 因 素 商服繁華程度 交通條件 基本設施 區(qū)域環(huán)境條件 微 觀 因 素 物理因素 微觀環(huán)境條件 房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價（ real estate appraisal），是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價對象的估價目的，遵循房地產(chǎn)估價的原則和程序，在充分了解和掌握估價對象基本狀況、房地產(chǎn)市場資料和深入分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎上，選擇科學而合適的估價方法，并結合估價人員的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)在一定權利狀態(tài)和一定時點的市場價值所做出的推測和判斷。 決定了土地的供需不平衡，當供給一定或缺乏時，需求增長，其價格必將上升，土地價值隨之上升，存在較明顯的增值趨勢。對于土地使用者而言，隨著時間的推移，其使用年限將逐漸減少，土地使用價格也將隨之降低。 價格是個別形式，或較易受個別因素（消費心理、現(xiàn)場氣氛等）的影響 3）土地價格的特性： ? 無成本性 一般產(chǎn)品：人類勞動的產(chǎn)物，具有可見和不可見的生產(chǎn)成本因素，如人工、材料、機器、管理等等； 土地：大自然賦予的資源，并無凝結任何人類勞動，但是是人類重要的物質基礎，因此對土地具有實質的需求，且需求隨著人口增長、經(jīng)濟發(fā)展、生活水平的提高而增加，產(chǎn)生供需關系，并形成價格 。 符合市場機制，供需影響，供需之間達到動態(tài)平衡，形成房地產(chǎn)的市場均衡 ――― 價格 1）效用 所謂房地產(chǎn)的效用，是指房地產(chǎn)消費者在對房地產(chǎn)這類資源的消費時所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度。 5） 利用的多樣性：任何一宗土地 ， 尤其是尚未開發(fā)利用的土地 ， 可以用作不同的用途 ， 如農業(yè) 、 工業(yè) 、 交通 、 住宅 、 辦公 、 商業(yè)等土地利用類型
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