【正文】 案例 案 例 1 案 例 2 案 例 3 交易情況、 期日、房地 產(chǎn)狀況因素修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 1 比準(zhǔn) 價(jià)格 2 比準(zhǔn) 價(jià)格 3 均值 V=∑Vi/n 評(píng)估價(jià) 步驟： ⑴ 調(diào)查最近銷售。 ⑸選擇估價(jià)方法：資料特點(diǎn) +估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)（如類型等） +估價(jià)方法的適用條件，一般用多種方法 ⑹確定估價(jià)結(jié)果（最終估價(jià)） 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù) 對(duì)于一些不可量化的影響因素，估價(jià)人員可對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報(bào)告 中闡述理由。 ⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自有自估 ⑵確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng) ①明確估價(jià)目的：買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征地拆遷？？ 明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。（最常見(jiàn)的是第二種和第三種的組合） ⑶替代原則 — 要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 集體 ≠國(guó)有；行政劃撥 ≠有償出讓；違法占地 ≠合法占地；違章建筑 ≠合法建筑； *合法使用 — 應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。 ? 評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 ⑵最高最佳使用原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 實(shí)際估價(jià)中，通常將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 三種方式 ④簽訂估價(jià)合同 ⑶擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃 包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料 及其來(lái)源渠道；③預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 ⑷實(shí)地勘察和收集整理資料 基本目的有兩個(gè)： ① 為市場(chǎng)分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。 ⑺估價(jià)報(bào)告 口頭報(bào)告 表格式報(bào)告 書面報(bào)告 敘述式報(bào)告 一般數(shù)據(jù) 標(biāo)的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù) 可比財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù) 收入法 成本法 銷售比較法 最有效和最佳使用 比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比 較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市 場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值得一種方法。 ⑶ 差別調(diào)整。三，假設(shè)一個(gè)當(dāng)前的估價(jià)日，銷售應(yīng)該在近期發(fā)生。 “鄰區(qū)”是指財(cái)產(chǎn)群，這種財(cái)產(chǎn)群中的財(cái)產(chǎn)（絕大多數(shù)財(cái)產(chǎn)）具有相對(duì)類似的土地用途和價(jià)值。 ⑷可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。 ? 任何特別的特征，如廚房?jī)?nèi)臵物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。兩者鄰區(qū)之間的比較。 （ 1）比較銷售的基本方法 ：將銷售財(cái)產(chǎn)直接與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行比較。永遠(yuǎn)記?。簯?yīng)該根據(jù)標(biāo)的進(jìn)行調(diào)整。 *統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價(jià)格下達(dá)成的融資安排。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價(jià)格所抵消。 3000*（ 1+%） 4*（ 1+2%） 7=3658（元 /平方米） 房地產(chǎn)指數(shù) 房?jī)r(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù) 成本投入法、 中位數(shù)價(jià)格法、 重復(fù)交易法、特征價(jià)格法、 加權(quán)平均法 “同質(zhì)可比性要求” 是指在價(jià)格指數(shù)編制過(guò)程中，報(bào)告期價(jià)格與基期價(jià)格的內(nèi)涵一致，可直接進(jìn)行對(duì)比。 ⑵間接比較修正：設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分，然后將其所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用。實(shí)際求取時(shí)， 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否扣除取決與租賃契約。 對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。 資本化率選擇的重要性 不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資風(fēng)險(xiǎn)的不同，資本化率也是不盡相同的。 ⑴評(píng)估方法 改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營(yíng)，故選用收益還原法 ⑵數(shù)據(jù)資料 該房地產(chǎn)可供出租面積 16900平方米，每平方米租金 100元 / 月，出租率為 95％，建筑物原值為 2600萬(wàn)元，輔助設(shè)施原值 260萬(wàn)元，日常開支 5萬(wàn)元，土地稅 .房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)合計(jì)為總收入的 8％ ⑶計(jì)算總收益 16900*100*12*95％＝ ⑷計(jì)算總費(fèi)用 建筑物折舊期按 50年計(jì)，殘值為 0，輔助設(shè)施耐用年限為 10年，殘值率 5％ 年折舊費(fèi)＝ 2600 /50+260/10*95%＝ 年日常開支＝ 5*12＝ 60萬(wàn)元 各項(xiàng)稅費(fèi)＝ *8％＝ 年總費(fèi)用＝ +60+＝ ⑸計(jì)算純收益 年純收益＝ ＝ ⑹計(jì)算價(jià)格 按 45年使用期，還原利率為 10％，則 房地產(chǎn)價(jià)格＝ ％ *（ 11/（ 1+10％） 45）＝ 成本法 成本法是指求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格（重臵或重建價(jià) 格），扣除折舊，以此估算對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格的方法。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。 ⑹開發(fā)利潤(rùn)：是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。 ②分布分項(xiàng)法 — 是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的基本單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)估算重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 意外的破壞損失 — 主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的 ， 包括自然方面的：如地震 、水災(zāi) 、 風(fēng)災(zāi)和人工方面的：如失火 、 碰撞等意外的破壞損毀 。 定率法 — 用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價(jià)格中扣除以折舊部分的余值，計(jì)算每年的折舊額。 適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià)等。 ②土地面積大小、形狀、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度。 對(duì)于出租和直接經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。預(yù)計(jì)商業(yè)樓售價(jià) 4500/平方米，住宅 2500/平方米。 ? 特征價(jià)格法 —— 將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解，以顯示出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格，從價(jià)格的變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的就是純粹由供求變動(dòng)引起的價(jià)格變化。 （ 6）求取地價(jià) 地價(jià) =樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 利息 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) 開發(fā)商利潤(rùn) 測(cè)算過(guò)程： 計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間為該土地出售時(shí)間，即 1996年 10月，年貼現(xiàn)率選取為 15%。 比較法進(jìn)行 ⑹投資利息 正確地計(jì)算投資利息需要把握以下幾方面的內(nèi)容： ①應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目：地價(jià)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用；銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。 ④擁有的土地權(quán)利，權(quán)利性質(zhì)、使用年限以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值。 折舊計(jì)算時(shí)注意： (1)應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別 ⑵應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 估價(jià)實(shí)務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。 ② 功能折舊 指隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 社會(huì)進(jìn)步 、 人們居住習(xí)慣的改變等 ， 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值得損失 。 工程測(cè)量法 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 成本（元） 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 3000 水泥 6500 砂石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費(fèi) 1000 其他 5000 重新購(gòu)建價(jià)格 57700