房地產(chǎn)估價市場比較法(完整版)
【正文】 節(jié) 估價步驟 ? 第三節(jié) 應(yīng)用實例 第一節(jié) 基本原理 ? 一、概念 ? 二、理論依據(jù) ? 三、基本公式 ? 四、特點與適用范圍 一、市場比較法的概念 市場比較法 （ market parison approach， sales parison approach） ： 又稱市價比較法 、 交易實例比較法 、 買賣實例比較法 、 市場資料比較法 、 現(xiàn)行市價法 ， 簡稱 比較法 、 市場法 。 一、市場比較法的概念 交易情況 ：交易行為中能夠顯著影響不動產(chǎn)價格的一些特殊情況 。 交易案例不動產(chǎn) 估價對象不動產(chǎn) 條件差異 價格差異 價格修正 估價對象不動產(chǎn)價格 市場比較法的基本原理 三、基本公式 采用比較法 ， 需進行交易情況 、 交易日期 、區(qū)域因素 、 個別因素的修正 ， 從而得到估價對象的客觀 、 合理價格 。 在非正常情況下 ，比準(zhǔn)價格往往偏離真實價格 。 從不動產(chǎn)開發(fā)商和代理商那里獲取 。 二、選取可比實例 根據(jù)估價對象狀況和估價目的 ， 應(yīng)從搜集的交易實例中選取 三個 以上的可比實例 。 三、建立價格可比基礎(chǔ) 選取可比實例后 ， 應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算處理 ， 建立價格可比基礎(chǔ) ， 統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵 。 急于出售或急于購買情況下的交易 。 四、交易情況修正 （ 二 ） 修正方法 （ 一般采用百分率法 ） ： 可比實例的成交價 交易情況修正系數(shù) =正常價格 可比實例的成交價 1/（ 1+S%） =正常價格 五、交易日期修正 進行交易日期修正 ， 應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格 。 有關(guān) 土地方面的個別因素 修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小 ， 形狀 ， 臨路狀況 ， 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 ， 土地平整程度 ， 地勢 ， 地質(zhì)水文狀況 ，規(guī)劃管制條件 ， 土地使用權(quán)年限等； 有關(guān) 建筑物方面的個別因素 修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度 ， 裝修 ， 設(shè)施設(shè)備 ， 平面布置 ，工程質(zhì)量 ， 建筑結(jié)構(gòu) ， 樓層 ， 朝向等 。 第三節(jié) 市場比較法應(yīng)用實例 為了評估一宗住宅用地價格，選擇四宗可比實例。根據(jù)以上條件，評估該住宅用地 2023年 10月價格。 修正步驟 ：確定影響因素 、 判定個別因素狀況 、 逐項比較并確定差異程度 、 進行價格修正 。 在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下 ， 可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷 ， 給予調(diào)整 。 對市場行情缺乏了解的交易 。 ? 同一 幣種和貨幣單位 ：不同幣種之間的換算 ， 應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算 。 ? 用途相同 ：不動產(chǎn)具體利用方式 。 同行之間提供。 。劣于待估 ，小于 100. 日期：以交易實例日期為基準(zhǔn) 。 個別因素 ：能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)價格具有影響作用的 ， 不動產(chǎn)自身的一些特性
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