【正文】 單獨(dú)考慮臨界點(diǎn)分析籌劃法時(shí)可通過(guò)降低收入或增加扣除項(xiàng)目來(lái)降低所適用的稅率 。 控制開(kāi)發(fā)投入資金 :核心是有效應(yīng)用扣除利息法。 實(shí)際增值率等于增值率平衡點(diǎn)時(shí) ， 預(yù)征的土地增值稅稅額額等于清算時(shí)需要繳納的土地增值稅稅額 ， 清算時(shí)不需補(bǔ)繳土地增值稅 。 第一章 緒 論 研究背景及意義 國(guó)外文獻(xiàn)綜述： ? ， 讓稅收策劃向標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化方向發(fā)展 。 在土地自然價(jià)增長(zhǎng)理論的基礎(chǔ)上 ， 出現(xiàn)土地增值稅； ? ； ? ， 與具體籌劃土地增值稅相關(guān)的理論較少 。 理論上來(lái)說(shuō)既不需要盡早清算 ， 也不需要延遲清算 。我國(guó)當(dāng)前執(zhí)行的土地增值稅法律中提出，在扣除房地產(chǎn)開(kāi)支出利息的方式有兩種，首先為滿足條件，根據(jù)土地所有權(quán)支付費(fèi)用加上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投入成本幵對(duì)支付利息扣除 。 綜合考慮兩種方法時(shí) ， 可通過(guò)臨界點(diǎn)籌劃達(dá)到普通住宅增值率低于 20%進(jìn)而在清算環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)退稅的情況 ，因此綜合考慮時(shí)清算時(shí)間應(yīng)選擇提前清算 。 ? 就 HS公司 XFJY案例來(lái)說(shuō) ， 單獨(dú)考慮清算時(shí)間選擇法時(shí) ， 該項(xiàng)目應(yīng)選擇推后清算 。銷售量確定后，房屋銷售單價(jià)會(huì)按照市場(chǎng)變化趨勢(shì)處于動(dòng)態(tài)發(fā)展中，這時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要不項(xiàng)目相結(jié)合，同時(shí)考慮等級(jí)相同房屋的銷售價(jià)格，最終得到該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋銷售價(jià)格。 有效的增值率平衡點(diǎn)僅出現(xiàn)在稅率30%即增值率不超過(guò) 50%的區(qū)間內(nèi) 。 因此如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃勢(shì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一 。 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述： ? 2023年第一次針對(duì)土地增值稅提出的系統(tǒng)籌劃方案； ? ， 在介紹時(shí)作為輔助稅種描述 第一章 緒 論 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述： 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃思路： （ 1） 利用稅率臨界點(diǎn)降低收入 （ 2） 增加扣除項(xiàng)目 （ 3） 利用優(yōu)惠政策 （ 4） 利息支付過(guò)程中的納稅籌劃 （ 5） 推后清算時(shí)間 第一章 緒 論 通過(guò)閱讀文獻(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)外與稅收籌劃相關(guān)的理論著作較多，與籌劃土地增值稅相關(guān)的理論相對(duì)較少。 但考慮到貨幣時(shí)間價(jià)值 ， 項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)資金成本越大 ， 因此在增值率平衡點(diǎn)上應(yīng)選擇盡早清算 。其次是無(wú)法滿足條件，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入費(fèi)用不支付土地所有權(quán)費(fèi)用相加，計(jì)算后幵扣除。 在享受稅收優(yōu)惠的同時(shí)在貨幣時(shí)間價(jià)值方面也實(shí)現(xiàn)效益最大化 。 本文重點(diǎn)分析了清算時(shí)間選擇法和臨界點(diǎn)分析籌劃法 ， 應(yīng)綜合運(yùn)用兩種方法方能達(dá)到最優(yōu)的稅收籌劃效果 。 臨界點(diǎn)分析籌劃法 房屋銷售價(jià)格確定 :計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房屋銷售總額時(shí)，不銷售總量乘以單位面積銷售金額相等。 表 21土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 級(jí)數(shù) 增值率： X 稅率 速算扣除系數(shù) 1 X≦50% 30% 0 2 50%﹤ X≦100% 40% 5% 3 100%﹤ X≦200% 50% 15% 4 X﹥ 200% 60% 35% 清算時(shí)間選擇法 表 22 公式項(xiàng)目字母對(duì)照表 項(xiàng)目 字母 土地增值率 X 銷售收入 I 準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目數(shù)額 K 土地增值稅預(yù)征率 Y 土地增值稅稅率 R 速算扣除系數(shù) P ? 已知：Ｘ＝ （ Ｉ－Ｋ ） ／Ｋ —— 方程 ① ? Ｉ＝Ｋ （ １＋Ｘ ） —— 方程 ② ? 預(yù)征時(shí)的土地增值稅應(yīng)納稅額＝Ｉ Ｙ ? 清算時(shí)土地增值稅的應(yīng)納稅所得額 =（ Ｉ－Ｋ ） Ｒ－Ｐ Ｋ ? 令：預(yù)征土地增值稅繳納金額 =清算土地增值稅繳納金額 ? 可得 ， Ｉ Ｙ＝ （ Ｉ－Ｋ ） Ｒ－Ｐ Ｋ —— 方程 ③ ? 得：Ｘ＝ （ Ｙ＋Ｐ ） ／ （ Ｒ－Ｙ ） —— 公式 ①