[財會考試]房地產開發(fā)企業(yè)應納稅收(編輯修改稿)
2024-09-14 19:32 本頁面
【文章內容簡介】 作業(yè)等生產方式形成的建筑產品，其他附著物是指除建筑物、構筑物以外的其他附著于土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。? 轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。? 轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位和個人將不動產或土地使用權無償贈與他人，視同銷售。? 納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低并無正當理由的，主管稅務機關按以下順序核定其營業(yè)額：①按納稅人當月銷售的同類不動產的平均價格指定；②按納稅人最近時期銷售的同類不動產的平均價格指定；③按公式核定：計稅價格=營業(yè)成本（工程成本）（1+成本利潤率15%）247。（1營業(yè)稅率5%）。? 在銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。? 征收營業(yè)稅的預收款包括預收定金。? 川地稅出（2001）262號，拆遷還房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，按成本價核定征收營業(yè)稅，自2001年5月1日起執(zhí)行，按省局通知，成本價是指建筑成本。? 川地稅出（2001）226號，納稅人因客戶逾期付款而取得的罰息（或稱違約金）應當進入營業(yè)額計征營業(yè)稅。? 國稅發(fā)（2004）69號，對房地產主管部門或其指定機構，公積金管理中心，開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的“住房管理維修基金”不計征營業(yè)稅。? 財稅（2003）16號文：? 單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理承讓人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為，對轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產—轉讓土地使用權”征收營業(yè)稅，對轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”征收營業(yè)稅，在建項目是指立項建設尚未完工的建筑項目，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，全部以減去不動產土地使用權的購置或受讓原價后的金額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。? 1單位和個人互換不動產，分別按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。? 12房地產企業(yè)受國家機關、企業(yè)單位委托代建房屋，同時符合下列條件的，可就其實際收取的管理費按“服務業(yè)代理業(yè)”稅目依5%的稅率征收營業(yè)稅，建房單位自行立項、自行征地并提供基建規(guī)劃，雙方簽訂代建合同，房地產企業(yè)按一定比例收取管理費。房地產企業(yè)按國家規(guī)定辦理工程結算，不代墊工程款。? （二）城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加，他們的計征依據均是實際繳納的營業(yè)稅稅額，在我縣征收比例為5%、3%、1%。? （三）價格調節(jié)基金：%繳納。? （四）土地增值稅：? 川地稅發(fā)（1995）119號《四川省地方稅務局土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》我省對從事房地產開發(fā)轉讓的納稅人，實行“先預征，后清算”的征管辦法，現行具體預征比例為：%，%，%，關于清算中的相關政策和問題。? 大家主要關注國稅發(fā)（2009）91號文，國家稅務局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知。? （1）這個文件的執(zhí)行日期2009年6月1日；? （2）《規(guī)程》第二十五條第五項建筑安裝發(fā)票是應在項目所在地稅務機關開具。? 關于《規(guī)程》中的核定征收，成地稅發(fā)（2009）182號文，對符合核定征收土地增值稅條件的，按商用房4%，非普通住房3%，
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