[財(cái)會(huì)考試]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅收(編輯修改稿)
2024-09-14 19:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品，其他附著物是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。? 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。? 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位和個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)與他人，視同銷售。? 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按以下順序核定其營(yíng)業(yè)額：①按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格指定；②按納稅人最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格指定；③按公式核定：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本（工程成本）（1+成本利潤(rùn)率15%）247。（1營(yíng)業(yè)稅率5%）。? 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。? 征收營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款包括預(yù)收定金。? 川地稅出（2001）262號(hào)，拆遷還房的，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，按成本價(jià)核定征收營(yíng)業(yè)稅，自2001年5月1日起執(zhí)行，按省局通知，成本價(jià)是指建筑成本。? 川地稅出（2001）226號(hào)，納稅人因客戶逾期付款而取得的罰息（或稱違約金）應(yīng)當(dāng)進(jìn)入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。? 國(guó)稅發(fā)（2004）69號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)，公積金管理中心，開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的“住房管理維修基金”不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。? 財(cái)稅（2003）16號(hào)文：? 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理承讓人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，對(duì)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)—轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅，在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)尚未完工的建筑項(xiàng)目，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，全部以減去不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的金額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。? 1單位和個(gè)人互換不動(dòng)產(chǎn)，分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。? 12房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)單位委托代建房屋，同時(shí)符合下列條件的，可就其實(shí)際收取的管理費(fèi)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，建房單位自行立項(xiàng)、自行征地并提供基建規(guī)劃，雙方簽訂代建合同，房地產(chǎn)企業(yè)按一定比例收取管理費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)按國(guó)家規(guī)定辦理工程結(jié)算，不代墊工程款。? （二）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，他們的計(jì)征依據(jù)均是實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額，在我縣征收比例為5%、3%、1%。? （三）價(jià)格調(diào)節(jié)基金：%繳納。? （四）土地增值稅：? 川地稅發(fā)（1995）119號(hào)《四川省地方稅務(wù)局土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》我省對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，實(shí)行“先預(yù)征，后清算”的征管辦法，現(xiàn)行具體預(yù)征比例為：%，%，%，關(guān)于清算中的相關(guān)政策和問題。? 大家主要關(guān)注國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)文，國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知。? （1）這個(gè)文件的執(zhí)行日期2009年6月1日；? （2）《規(guī)程》第二十五條第五項(xiàng)建筑安裝發(fā)票是應(yīng)在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。? 關(guān)于《規(guī)程》中的核定征收，成地稅發(fā)（2009）182號(hào)文，對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的，按商用房4%，非普通住房3%，
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