房地產企業(yè)項目全周期納稅籌劃及稅收風險防范-免費閱讀
【正文】 ?聯(lián)建需要就以房換地和以地換房行為繳納銷售不動產和轉讓無形資產的營業(yè)稅。企業(yè)行政管理部門 (總部 )為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期問費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。 ? 注意稅務事項 ? 1）土增稅問題 ? 2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積 項目施工 建設 六、建筑安裝工程費 ? 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 取得土地 使用權 ?三、土地使用權的取得方式 ? 取得出讓土地使用權（招拍掛） ? 取得轉讓土地使用權： 《城市房地產管理法》 38條，轉讓條件： 1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用證書； 2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設用地條件。 注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定： 30條 設立 房地產公司 ?三、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》有關的規(guī)定 ? 5條： 1） 100萬元以上的注冊資本 ；2） 4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員， 2名以上持有資格證書的專職會計人員。 設立 房地產公司 ?公司設立采取準則主義（有限責任） ? 1）股東符合法定人數(shù)； ? 2）股東出資達到法定資本最低限 ? 額； ? 3）股東共同制定公司章程； ? 4）有公司名稱，建立符合有限責 ? 任公司要求的組織機構； 5）有公司住所。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。 ? 涉及稅務問題 ? 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務機關同意； ? 2）契稅及拆遷補償支出等； ? 3）購買股權及合并、分立方式取得土地成本注意 ? 問題。 ? 2）措施費，是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用。 項目施工 建設 八、開發(fā)間接費 ? 稅法：指 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的， (且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出 )。 ? （ 地方多層封頂，高層工程進度達到 80%） ? 報商品房預售方案 預售環(huán)節(jié) ?二、預售商品房的會計核算 ? ? 取得預售款時 ? 結轉收入時 ? 地方規(guī)定：大地稅函 【 2023】 7青國稅發(fā) 【 2023】 9 預售環(huán)節(jié) ?三、預售階段納稅要求 ?印花稅 ?營業(yè)稅及附加 ?企業(yè)所得稅 ?土地增值稅 ?注意事項 :退房退契稅 財稅【 2023】 32 預售環(huán)節(jié) ?四、銷售方式 ? 自行銷售 ? 交代理公司銷售 ? 國稅函 [1996]68國稅函 ? [2023]91 31號文 竣工驗收環(huán)節(jié) ? 一、工程竣工驗收條件 ? 《城市房地產開發(fā)經營管理條例》 18條： ? 城市規(guī)劃設計條件的落實； ? 城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況； ? 單項工程的工程質量驗收情況； ? 拆遷安置方案的落實情況； ? 物業(yè)管理的落實情況。 ? 四、本科目應按企業(yè)內部不同的單位、部門 (分公司 )設置明細賬。 ? 1）直接工程費，是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用。
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