房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范-免費(fèi)閱讀
【正文】 ?聯(lián)建需要就以房換地和以地?fù)Q房行為繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅。企業(yè)行政管理部門 (總部 )為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期問費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。 ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）土增稅問題 ? 2）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建筑面積 項(xiàng)目施工 建設(shè) 六、建筑安裝工程費(fèi) ? 指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 取得土地 使用權(quán) ?三、土地使用權(quán)的取得方式 ? 取得出讓土地使用權(quán)（招拍掛） ? 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： 《城市房地產(chǎn)管理法》 38條，轉(zhuǎn)讓條件： 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書； 2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。 注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定： 30條 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ?三、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》有關(guān)的規(guī)定 ? 5條： 1） 100萬元以上的注冊資本 ；2） 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ?公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任） ? 1）股東符合法定人數(shù)； ? 2）股東出資達(dá)到法定資本最低限 ? 額； ? 3）股東共同制定公司章程； ? 4）有公司名稱，建立符合有限責(zé) ? 任公司要求的組織機(jī)構(gòu)； 5）有公司住所。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。 ? 涉及稅務(wù)問題 ? 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意； ? 2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出等； ? 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 ? 問題。 ? 2）措施費(fèi)，是指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。 項(xiàng)目施工 建設(shè) 八、開發(fā)間接費(fèi) ? 稅法：指 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的， (且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出 )。 ? （ 地方多層封頂，高層工程進(jìn)度達(dá)到 80%） ? 報(bào)商品房預(yù)售方案 預(yù)售環(huán)節(jié) ?二、預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算 ? ? 取得預(yù)售款時(shí) ? 結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí) ? 地方規(guī)定：大地稅函 【 2023】 7青國稅發(fā) 【 2023】 9 預(yù)售環(huán)節(jié) ?三、預(yù)售階段納稅要求 ?印花稅 ?營業(yè)稅及附加 ?企業(yè)所得稅 ?土地增值稅 ?注意事項(xiàng) :退房退契稅 財(cái)稅【 2023】 32 預(yù)售環(huán)節(jié) ?四、銷售方式 ? 自行銷售 ? 交代理公司銷售 ? 國稅函 [1996]68國稅函 ? [2023]91 31號(hào)文 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié) ? 一、工程竣工驗(yàn)收條件 ? 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 18條： ? 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)； ? 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況； ? 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況； ? 拆遷安置方案的落實(shí)情況； ? 物業(yè)管理的落實(shí)情況。 ? 四、本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門 (分公司 )設(shè)置明細(xì)賬。 ? 1）直接工程費(fèi)，是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用。
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