【正文】 我國房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)不高，普遍存在“散、小、差”的現(xiàn)象。 其他策略 區(qū)域擴張、技術(shù)領(lǐng)先、投機獲利、高速發(fā)展、低成本擴張等等。 規(guī)模越來越重要，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者開始進行產(chǎn)業(yè)整合。 借殼策略： 1. 增強融資能力 2. 產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略：住宅產(chǎn)業(yè)、教育、文化、體育相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合（復(fù)合地產(chǎn)概念）。 借殼上市的方式 有兩種： 一種是場內(nèi)交易 ，即在二級市場公開收購。 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 第一年初 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末 現(xiàn)金流量 17000 5000 4760 4520 4280 11040 投資回收期 3+2720/4280= 平均報酬率 （ 5000+4760+4520+4280+11040） /5 17000 100%=% 凈現(xiàn)值 資金成本 6%的凈現(xiàn)值：總現(xiàn)值 24385－ 17000=7385。 ” ＣＦＯ對于如實反映企業(yè)財務(wù)狀況、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、建立和監(jiān)督內(nèi)部控制制度，都在發(fā)揮重要作用?？倳嫀熓强偨?jīng)理的理財助手，經(jīng)營參謀，他由總經(jīng)理提名，通過一定程序任命，與經(jīng)營者利益完全一致。 其他待遇：如配車、通訊費等可按規(guī)定在稅前扣除。 廣告費分別為 100 萬元 、 80 萬元 。 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 銷售凈額 招待費扣除率 １５００萬 ０ .５ % １５００－５０００萬 ０ .３％ ５０００－１億 ０ .２％ １億以上 ０ .１％ 案例 ：某公司預(yù)計2022年銷售額為６０００萬元，該公司業(yè)務(wù)招待費支出 100萬元。 2022年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬元 案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實際提取工資５８萬元，發(fā)放工資５０萬元，計稅工資標準１０００元／人月 。 應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅 z 750000 7%=52500( 元 ): 應(yīng)繳印花稅 : 1500 10000 2=9000( 元 ) 。 由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬元。 凈資產(chǎn)評估價值４００萬元。 A 公司當年應(yīng)繳所得稅 =(900100)*33%=264 萬元 , 與合并前相比少繳 33 萬元 , 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。 減少稅負＝ 200＊ 15％＝ 30萬元 通過公司設(shè)置合理避稅案例分析 例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當年 A公司實現(xiàn)利潤總額為 1000萬元，甲公司實現(xiàn)利潤總額 100萬元，乙公司虧損 150萬元 如果甲、乙公司是子公司： A公司應(yīng)納稅＝ 1000＊ 30％＝ 300萬元 甲公司應(yīng)納稅＝ 100＊ 30％＝ 30萬元 如果甲、乙公司是分公司： A公司應(yīng)納稅＝ 950＊ 30％＝ 285萬元 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 融資 環(huán)節(jié) 案例： 宏興公司計劃在2022年融資５０００萬元，并設(shè)計了如下三個方案： 項目 方案一 方案二 方案三 債務(wù)融資 1000 2500 4000 股權(quán)融資 4000 2500 1000 負債率 20% 50% 80% 年利息率 8% 8% 8% 權(quán)益利潤率 10% 10% 10% 利息抵稅 66 債務(wù)成本 % % % 資本成本 10% 10% 10% 加權(quán)平均資金成本 % % % 財務(wù)風險 小 中 大 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 案例 1: 某公司 A,2022 年 11 月兼并某虧損 國 有企業(yè) B。 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 方法 具體內(nèi)容 分割法 在法律允許的范圍內(nèi)，使收入所得在兩個或更多個納稅人之間進行分割而直接節(jié)稅的方法。 延期繳納稅款 通過合理選擇會計政策、合理進行會計估計等方法，延期繳納稅款。 如何選擇經(jīng)濟開發(fā)區(qū)注冊，經(jīng)營高科技項目，個人所得平均化等。 案例二： 某公司為了少繳個人所得稅，減少名義工資收入，加大個人職務(wù)消費部分。 避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。房貸證券化在我國已正式 “ 試水 ” 。 根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。就目前的走勢及國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進入一個穩(wěn)步發(fā)展的時期。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。 ? 經(jīng)濟適用房問題：購買對象、住房標準、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。 關(guān)稅 逐步降低進口關(guān)稅。 對于個人房貸 ： 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。 改革住房制度、健全市場體系：推進 公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。 金融 政策 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 稅收 政策 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問題。 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 稅種 稅改動態(tài)和趨勢 企業(yè)所得稅 1. 統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題 ? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題 ? 住房公積金籌集和使用問題 ? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題 ? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等 建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一 ? 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低 ? 合同欺詐、工程行賄等 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 競 爭 要 素 分 析 全 球 地 位 進 入 世 界 ５ ０ ０ 強 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 １ ７ ９ 家。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布 《 2022年貨幣政策執(zhí)行報告 》 ，公布了2022年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2022年 7月 1日至2022年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達到雙贏的局面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。 （五）境外融資。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。有避稅，就存在反避稅。 案例三： 某公司通過合法手段將個人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個人所得稅額。 縮小課稅基數(shù) 各稅種的計稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。 如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。如個人工薪所得平均化可以使總稅負降低。 B 企業(yè)合并時 賬面凈資產(chǎn)為 500萬 元 , 去年虧損為 100 萬元 ( 以前年度無虧損 ), 評估確認的價值為 550 萬元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并 B 企業(yè) 。 選擇 （ 2） 方案 :因為支付的非股權(quán)額 (100 萬元 ) 大 于所購股權(quán)票面 價值 的 20%(150萬股 *1元 *20%=30 萬元 )。 A公司享有 B公司４０％的股權(quán)， B公司所有者權(quán)益５００萬元。 如果進行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負。 從利益集團的角度來說 , 最終可以獲得 萬元的利潤 , 比籌劃前增加 萬元 ( 不考慮教育費附加 )。 計稅工資＝４０ １２ １０００＝４８萬元 應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） （１＋１７．５％）＝１１．７５萬元 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 項目 營業(yè)費用限制 廣告費用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結(jié)轉(zhuǎn)）。 費用控制額＝１５００ ０ .５％＋３５００ ０ .３％ ＋１０００ ０ .２％ ＝２０萬元 假定該公司計劃列支招待費 100萬元，將增加稅負： （ 100－ 20） ３３％＝ 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 項目 財務(wù)費用限制 從非金融機構(gòu)借款費用 超出金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的借款費用不允許稅前扣除 關(guān)聯(lián)方 借款費用 從關(guān)聯(lián)方借款金額超過其注冊資本 50％ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除 無形資產(chǎn) 借款費用 自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費用計入當期損益形成的納稅調(diào)整 對外投資 借款費用 對外投資借款費用計入當期損益形成的納稅調(diào)整 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法： 1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標準據(jù)實列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計數(shù)）的 5％計算扣除。 業(yè)務(wù)宣傳費分別為 30 萬元 、 20 萬元 。 分配紅利：按 20％計稅（但要考慮是企業(yè)所得稅后利潤）。 會計制度相對健全的西方國家及香港特區(qū)的企業(yè)并無 “ 總會計師 ”制度。不僅如此，ＣＦＯ還應(yīng)能參與決策活動，對企業(yè)的經(jīng)營活動，特別是投資方向應(yīng)有很大的發(fā)言權(quán)。 現(xiàn)值指數(shù) 24385/17000= 內(nèi)含報酬率 采用插值法計算： %(凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率） 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 長期資產(chǎn) 永久性流動資產(chǎn) 波動性流動資產(chǎn) 短期融資 長期融資 穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu) 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 項 目 金額 項目 金額 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 投資活動現(xiàn)金流量凈額 83905 現(xiàn)金流入 875477 籌資活動現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流出 789271 現(xiàn)金流入 174265 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額 86206 現(xiàn)金流出 140535 投資活動現(xiàn)金流量 籌資活動現(xiàn)金流量凈額 33730 現(xiàn)金流入 37222 匯率變動對現(xiàn)金影響 現(xiàn)金流出 121127 現(xiàn)金凈增加額 36032 編制單位： 2022 年度 金額單位：萬元 現(xiàn) 金 流 量 表 納稅籌劃與財務(wù)運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 指 標 第 4年 無增長 下降 主要問題 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。這種方式通常成本太高，因為收購的消息一旦傳開，二級市場的股價必然應(yīng)聲而漲。 ，成為實質(zhì)性的持股股東，從而開創(chuàng)民企資本從單一股權(quán)向多元化股權(quán)轉(zhuǎn)變的新時代，實現(xiàn)機制上的創(chuàng)新 . 4. 通過借殼上市（繼續(xù)借殼），打造投資控股公司，通過資本運作，建立中國復(fù)合地產(chǎn)第一品牌。 成功企業(yè)擴展核心業(yè)務(wù)，出售或關(guān)閉附屬部門，加強競爭。