【正文】 待費 100萬元，將增加稅負： （ 100－ 20） ３３％＝ 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 項目 財務費用限制 從非金融機構借款費用 超出金融機構同類、同期貸款利率計算的借款費用不允許稅前扣除 關聯(lián)方 借款費用 從關聯(lián)方借款金額超過其注冊資本 50％ 的，超出部分的利息支出不得在稅前扣除 無形資產(chǎn) 借款費用 自行開發(fā)無形資產(chǎn)借款費用計入當期損益形成的納稅調(diào)整 對外投資 借款費用 對外投資借款費用計入當期損益形成的納稅調(diào)整 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 房地產(chǎn)企業(yè)利息支出有兩種列支方法： 1. 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標準據(jù)實列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計數(shù)）的 5％計算扣除。稅法規(guī)定：廣告費扣除比率為 2%，業(yè)務宣傳費扣除比率為 ％ 2022年： 廣告費： 40萬元，業(yè)務宣傳費： 10萬元，納稅調(diào)整： 165萬元 2022年： 廣告費： 60萬元，納稅調(diào)整：－ 60萬元 2022年： 廣告費： 50萬元，納稅調(diào)整：－ 50萬元 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 項目 管理費用限制 壞帳及存貨跌價損失 計提壞帳準備和存貨跌價準備形成的納稅調(diào)整（按計提標準或實際損失扣除） 業(yè)務招待費 按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除 技術開發(fā)費 按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除 無形資產(chǎn)攤銷 攤銷期不同，按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除 開辦費攤銷 攤銷期不同，按稅法規(guī)定標準據(jù)實扣除 總機構管理費 提取比列一般不超過總收入的 2％ 保險費 個人基本保險、企業(yè)財產(chǎn)保險可以稅前扣除 存貨盤虧損失 待處理存貨損失轉入損益形成的納稅調(diào)整 其 他 工資總額、職工福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 其 他 工資總額、職工福利費、固定資產(chǎn)折舊差異形成的納稅調(diào)整。 傭金支出 稅前扣除條件：有真實合法憑證；支付對象必須是獨立的有權從事中介機構服務的納稅人或個人；支付個人的傭金一般不超過服務金額的５％。 計稅工資＝４０ １２ １０００＝４８萬元 應調(diào)整應稅所得額＝（５８－４８） （１＋１７．５％）＝１１．７５萬元 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 項目 營業(yè)費用限制 廣告費用 一般企業(yè)每納稅年度可以扣除的廣告費用不超過營業(yè)收入的２％（部分行業(yè)適當放寬，如制藥、食品、日化、家電、通信等為８％；糧食類白酒不得；可無限期結轉）。 2022年調(diào)整應稅所得額＝３００（提?。玻罚埃òl(fā)放）＝＋３０萬元 2022年 核定工資總額３１０萬元，本期提?。玻叮叭f元，實際發(fā)放２７５萬元（動用以前年度結余１５萬元） 。 ?三項費用扣除： 職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費分別按照計稅工資總額的１４％、２％、１．５％計算扣除。 ?計稅工資方式： 工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實扣除方式；定額計稅工資方式。 從利益集團的角度來說 , 最終可以獲得 萬元的利潤 , 比籌劃前增加 萬元 ( 不考慮教育費附加 )。 如果該開發(fā)商將其銷售部門獨立出來 , 設立一個房屋銷售公司 , 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 1400 元的售價賣給銷售公司 , 而后由銷售公司再以每平方米 1500元的售價賣出 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 : 1500 10000 5%=750000( 元 ) 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 案例 3： 某開發(fā)商有可供銷售的普通住房 1 萬平方米 , 在允許扣除項目金額大體不變的條件下 , 每平方米可有 A 、 B 兩種價格 。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅。 如果進行稅收籌劃，雙方可以減輕稅負。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。完工后，經(jīng)有關部門評估，該建筑物價值 1000萬元，甲、乙各分得 500萬元的房屋。 會計轉讓收益＝７００－５００＝２００萬元 轉讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 借：長期股權投資 負債 1200 累計折舊 200 貸：固定資產(chǎn) 1000 存貨 300 應交稅金 應交增值稅（銷項稅額） 350*17%= 其他資產(chǎn) 400 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 開發(fā) 環(huán)節(jié) 方案 A 8 C 售價 (每平方米 ) 地價 300 300 300 開發(fā)成本 500 500 . 500 開發(fā)費用 40 40 40 利息支出 90 90 90 營業(yè)稅金及附加 77 88 其他扣除項目 160 160 160 允許扣除金額合計 1167 1178 增值率 應交土地增值稅 O 利潤 233 案例 1： 某房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項目 , 銷售面積 10000 平方米 , 公司領導在確定商品房銷售價格時 , 未能達成一致意見 , 但備選方案確定為 A 、 B 、 C 三種 , 具體方案如下 :( 單位 : 萬元 ) 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 案例分析 2 例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權，乙提供資金。 A公司享有 B公司４０％的股權， B公司所有者權益５００萬元。 所有者權益總額３００萬元。 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 案例 2： A公司向 B公司進行整體資產(chǎn)轉讓， A公司資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)如下： 資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應收賬款及貨幣資金４００萬元。 B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補。 選擇 （ 2） 方案 :因為支付的非股權額 (100 萬元 ) 大 于所購股權票面 價值 的 20%(150萬股 *1元 *20%=30 萬元 )。 投資 環(huán)節(jié) 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 選擇 (1) 方案 :B 企業(yè)不按轉讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可 以 由 A 公司彌補。 假設合并后 B企業(yè)的股東在合并企業(yè)中所占的股份以后年度不發(fā)生變化 , 合并企業(yè)每年未彌補虧損前應納稅所得額為 900 萬元 , 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 5 年 , 行業(yè)平均利潤率為 10% 。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2022 萬股 ( 面值為 1 元 / 股 )。 B 企業(yè)合并時 賬面凈資產(chǎn)為 500萬 元 , 去年虧損為 100 萬元 ( 以前年度無虧損 ), 評估確認的價值為 550 萬元 , 經(jīng)雙方協(xié)商 ,A 可以用以下方式合并 B 企業(yè) 。如控制業(yè)務招待費實際支出； 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 設立 環(huán)節(jié) 利用關聯(lián)方轉讓定價避稅案例分析 例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉讓訂價將利潤轉移到子公司 200萬元。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費用攤銷期。如個人工薪所得平均化可以使總稅負降低。如在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受 15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎金集中發(fā)放等等。如：在發(fā)生自然災害時減稅；在經(jīng)濟特區(qū)設立的從事服務性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在 10年以上，可享受“一免兩減半”政策等等。 如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費稅和關稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認定后，可自獲利年度起，享受“兩免三減半”政策等等。 如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。 如在合法的范圍內(nèi)將個人所得盡量在稅前利潤列支等。 如企業(yè)享受“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠政策。 如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計稅基數(shù)，或增加應稅所得的扣除數(shù)等等。 縮小課稅基數(shù) 各稅種的計稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。 企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 途徑 說明 實例 降低稅率 各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。 案例三： 某公司通過對業(yè)務招待費的合理控制，少繳企業(yè)所得稅。 企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 案例一： 某公司通過合理設計融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。 案例三： 某公司通過合法手段將個人工薪收入平均化，減少應納個人所得稅額。 案例 分析 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 案例一： 某公司利用自主定價權，通過關聯(lián)方產(chǎn)品轉移定價少交稅。 案例二： 某公司通過做假帳的方法少列收入、多列成本費用。 稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。有避稅，就存在反避稅。 避 稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機會，借用非違法手段減輕稅收負擔，獲取稅收收益。 納稅管理 無專門納稅管理機構；偷稅 /避稅 /納稅籌劃混淆 財務 運作 問題 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 一個中心： 企業(yè)價值最大化 兩個基本點： 法人治理、財務管理 三個到位： 經(jīng)營、投資、融資活動管理到位 四方平衡： 股東、客戶、員工、社會利益平衡 五項改革： 業(yè)績評估、財務導向、財務報表、風險管理、母子公司 六項循環(huán)： 預算、報告、收入、支出、資金、評估 企業(yè)財務管理變革 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務運作能力提升 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 納稅籌劃與財務運作 此資料來自 臺商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 概 念 比 較 偷 稅 納稅人通過偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿憑證或在帳簿上多列或不列、少列收入，或經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報，或進行虛假的納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，屬于偷稅。 提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值 納稅籌劃與財務運