【正文】 業(yè)的建立、經(jīng)濟核算工作的開展，就必然會有會計，會計的總管即總會計師。中國的總會計師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗，在 “一長三師 ”（廠長、總工程師、總經(jīng)濟師和總會計師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的； “總會計師 ”既要對國家負責(zé)又要對廠長（經(jīng)理）負責(zé)。納稅籌劃與財務(wù)運作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升納稅籌劃與財務(wù)運作 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法v房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v定期自查納稅籌劃與財務(wù)運作 目 錄v高 一般 聘稅務(wù)顧問納稅計算 審閱測算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票高 一般 選聘稅務(wù)經(jīng)驗豐富的人員與稅務(wù)溝通 沒有 借助稅務(wù)代理協(xié)調(diào)稅收爭議 稅務(wù)代理選擇應(yīng)注意的問題納稅籌劃與財務(wù)運作 借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯167。 如實回答稅務(wù)代理人的問詢，并配合其開展工作167。 不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù)167。 代理范圍、程度和收費標(biāo)準(zhǔn)167。 稅務(wù)代理機構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗167。 稅務(wù)代理機構(gòu)的資質(zhì)167。具體內(nèi)容行政制裁 如稅收保全、強制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等經(jīng)濟處罰 處于罰款、加收滯納金等刑事責(zé)任 處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。納稅籌劃與財務(wù)運作 法律責(zé)任其他待遇：如配車、通訊費等可按規(guī)定在稅前扣除。 第一種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 20230－ 1000）＊ 25％－ 1375＝ 3375元 第二種方式： 每月應(yīng)納稅額＝（ 15000－ 1000）＊ 20％－ 375＝ 2425元納稅籌劃與財務(wù)運作 案例： 中信達公司在設(shè)計薪酬方案時，確定總經(jīng)理稅前年薪為１００萬元，具體支付形式有三種方案： 方案 一 方案二 方案三工資獎金 ５０ ６０ ８０津貼補貼 １ １ １其他待遇 ２ ３ ４ 分配紅利 ４７ ３４ １５工資獎金：累進稅率，允許扣除一定費用，但企業(yè)所得稅法規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。 第一種方法： 每月應(yīng)繳納個人所得稅 =2465（元） 年終獎應(yīng)繳納個人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元）個人所得納稅籌劃與財務(wù)運作利用福利和職務(wù)消費合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為 2萬元。納稅籌劃與財務(wù)運作平均支付避稅案例分析 例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理 30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪 ，其余 12,60,40萬元。萬元、 業(yè)務(wù)宣傳費分別為 萬元 萬元、 廣告費分別為 萬元 萬元、 該企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費分別為 萬元的價格對外銷售 商業(yè)公司再以 萬元的價格銷售給商業(yè)公司 該企業(yè)將產(chǎn)品以 萬元。應(yīng)納所得稅 萬元 該企業(yè)總計應(yīng)納稅所得額為 業(yè)務(wù)宣傳費超支額為10萬元。萬元 廣告費超支額為 萬元 業(yè)務(wù)招待費超支額為 萬元 ,100萬元。,50,180,40,8000納稅籌劃與財務(wù)運作案例： 某企業(yè) 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按合計數(shù)的 10％計算扣除。按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計數(shù)）的 5％計算扣除。（ 100－ 20） ３３％＝ 納稅籌劃與財務(wù)運作項目 財務(wù)費用限制從非金融機構(gòu)借款費用超出金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的借款費用不允許稅前扣除關(guān)聯(lián)方借款費用從關(guān)聯(lián)方借款金額超過其注冊資本 50％ ＋１０００ ０ .２％費用控制額＝１５００ ０ .５％＋３５００ ０ .３％納稅籌劃與財務(wù)運作 銷售凈額 招待費扣除率 １５００萬 ０ .５ % １５００－５０００萬 ０ .３％ ５０００－１億 ０ .２％ １億以上 ０ .１％稅法規(guī)定：廣告費扣除比率為 2% ，業(yè)務(wù)宣傳費扣除比率為 ％2023年：廣告費： 40萬元，業(yè)務(wù)宣傳費： 10萬元，納稅調(diào)整： 165萬元2023年：廣告費： 60萬元，納稅調(diào)整：－ 60萬元2023年：廣告費： 50萬元，納稅調(diào)整：－ 50萬元納稅籌劃與財務(wù)運作項目 管理費用限制壞帳及存貨跌價損失計提壞帳準(zhǔn)備和存貨跌價準(zhǔn)備形成的納稅調(diào)整（按計提標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H損失扣除）業(yè)務(wù)招待費 按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實扣除技術(shù)開發(fā)費 按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實扣除無形資產(chǎn)攤銷 攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實扣除開辦費攤銷 攤銷期不同，按稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實扣除總機構(gòu)管理費 提取比列一般不超過總收入的 2％保險費 個人基本保險、企業(yè)財產(chǎn)保險可以稅前扣除存貨盤虧損失 待處理存貨損失轉(zhuǎn)入損益形成的納稅調(diào)整納稅籌劃與財務(wù)運作保險費 可以稅前扣除商品保險費。業(yè)務(wù)宣傳費 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費不超過營業(yè)收入的０．５％（糧食類白酒不得扣除；不可結(jié)轉(zhuǎn)以后各期）。１０００＝４８萬元應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） 2023年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝２６０（提?。玻罚担òl(fā)放）＝－１５萬元案例２：某公司本年平均職工人數(shù)４０人，實際提取工資５８萬元，發(fā)放工資５０萬元，計稅工資標(biāo)準(zhǔn)１０００元／人月。案例： 某公司實行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實際發(fā)放２７０萬元 。納稅籌劃與財務(wù)運作216。216。216。不考慮教育費附加 )。萬元 比籌劃前增加 萬元的利潤 最終可以獲得 從利益集團的角度來說 元 ):應(yīng)繳印花稅 7%=52500(z750000 元 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 1500元的售價賣出 ,1400 , ,可獲得 萬元 應(yīng)繳土地增值稅 但不超過 增值率超過允許扣除項目金額 2848,1500 萬元的利潤 :B.可獲得 兔征土地增值稅 增值率未超過扣除項目金額 增值率為 元時 每平方米售價為 BA,1在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬元。甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值 1000萬元，甲、乙各分得 500萬元的房屋。)納稅籌劃與財務(wù)運作案例分析 2例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。單位 :具體方案如下 三種 、 、 但備選方案確定為 未能達成一致意見 ,10000, 160允許扣除金額合計 1167 88其他扣除項目 160 160 90營業(yè)稅金及附加 77 40利息支出 90 90 300開發(fā)成本 500 500 . 500開發(fā)費用 40 40 地價 300 300 C售價 (每平方米 ) 400納稅籌劃與財務(wù)運作開發(fā)環(huán)節(jié)方案 A 8 其他資產(chǎn) 存貨 1200會計轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬元轉(zhuǎn)讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元納稅籌劃與財務(wù)運作借：長期股權(quán)投資 A公司：銷項稅額 ＝３５０ 凈資產(chǎn)評估價值４００萬元。應(yīng)在交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售全部資產(chǎn)和進行投資兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理，計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失納稅籌劃與財務(wù)運作負債總額１２００萬元。案例 2： A公司向 B公司進行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。A公司可按評估后的資產(chǎn)價值入賬，計提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%= 萬元。 萬元 應(yīng)繳納的所得稅為 應(yīng)就轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 被合并企業(yè) 所以 大于所購股權(quán)票面價值的 20%(150 萬股 *1元 *20%=30萬元 :因為支付的非股權(quán)額 但每年必須為增加的股權(quán)支付股利。萬元 與合并前相比少繳 萬元 公司當(dāng)年應(yīng)繳所得稅 公司彌補。企業(yè)去年的虧損可以由 :方案 :B投資環(huán)節(jié)納稅籌劃與財務(wù)運作33%行業(yè)平均利潤率為 10% 。年 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 萬元 合并企業(yè)每年未彌補虧損前應(yīng)納稅所得額為 企業(yè)。萬元人民幣購買 萬股和 ):（ 2） A 公司以 /公司股票市價為 3企業(yè) 萬元人民幣購買 萬股和 公司以 股 )。元 面值為 萬股 公司共有已發(fā)行的股票 /A企業(yè)。,A,550),( 100 ,BB。11A,2023案例： 宏興公司計劃在2023年融資５０００萬元，并設(shè)計了如下三個方案：項目 方案一 方案二 方案三債務(wù)融資 1000 2500 4000股權(quán)融資 4000 2500 1000負債率 20% 50% 80%年利息率 8% 8% 8%權(quán)益利潤率 10% 10% 10%利息抵稅 66 債務(wù)成本 % % %資本成本 10% 10% 10%加權(quán)平均資金成本 % % %財務(wù)風(fēng)險 小 中 大納稅籌劃與財務(wù)運作案例 1:納稅籌劃與財務(wù)運作融資環(huán)節(jié)A公司應(yīng)納稅＝ 950＊ 30％＝ 285萬元 甲公司應(yīng)納稅＝ 如果甲、乙公司是子公司：例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當(dāng)年 A公司實現(xiàn)利潤總額為 1000萬元，甲公司實現(xiàn)利潤總額 100萬元，乙公司虧損 150萬元例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價將利潤轉(zhuǎn)移到子公司 200萬元。如控制業(yè)務(wù)招待費實際支出；納稅籌劃與財務(wù)運作 設(shè)立環(huán)節(jié)利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價避稅案例分析如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費用攤銷期。如個人工薪所得平均化可以使總稅負降低。如在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受 15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎金集中發(fā)放等等。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時減稅；在經(jīng)濟特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在 10年以上，可享受 “一免兩減半 ”政策等等。如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費稅和關(guān)稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認定后，可自獲利年度起，享受 “兩免三減半 ”政策等等。如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。 如在合法的范圍內(nèi)將個人所得盡量在稅前利潤列支等。如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等?？s小課稅基數(shù)各稅種的計稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。降低稅率 各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。案例四：某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向